Bất động sản Trung Quốc bắt đầu đổ vỡ?

16-11-2011 VEF

Không nghi ngờ gì nữa, thị trường bất động sản Trung Quốc đã bắt đầu sa chân vào một chu kỳ suy thoái, nếu không muốn nói là đổ vỡ. Rất có thể, chỉ 2-3 năm nữa, thị trường BĐS Hà Nội cũng chịu chung số phận như vậy.

Những dấu hiệu giảm mạnh

Tháng 10/2011 cần được xem là thời điểm của những hệ lụy được tích tụ từ nhiều tháng trước đó. Tại các thành phố Thượng Hải, Quảng Châu, mặt bằng giá nhà đất đã giảm về mức thấp hơn mức đầu năm nay. So với tháng 9/2011, giá nhà đất tháng 10/2011 giảm 0,23%, mạnh hơn nhiều so với mức giảm 0,03% của tháng 9 so với tháng 8 cũng trong năm nay. Lượng nhà tồn kho hiện đang ở mức cao nhất trong nhiều năm.

Nhưng những địa phương trên chỉ là minh họa tiêu biểu, trong khi còn nhiều địa phương khác cũng đang trong tình trạng tương tự. Theo khá nhiều tin tức được phản ánh trong thời gian gần đây, một nhóm công ty BĐS lớn nhất đang hạ mạnh giá bán nhà tại Thượng Hải, Bắc Kinh và Thâm Quyến. Xu thế này còn lan sang cả nhóm thành phố cấp 2 và cấp 3 như Hàng Châu, Hợp Phì và Trùng Khánh.

Tại Trùng Khánh, công ty BĐS Hutchison Whampoa của Hồng Kông hạ giá tới 32% đối với dự án Cape Coral. Ông Alan Chiang Sheung-lai thuộc công ty BĐS DTZ nhận định với South China Morning Post: "Cuộc chiến giá cả giữa các công ty BĐS đã bắt đầu".

Công ty BĐS Excellence Group thậm chí còn cho biết đang bán căn hộ ở thành phố Huệ Châu chỉ ngang giá thành. Hiện tượng chủ đầu tư BĐS Trung Quốc bán căn hộ ngang giá thành lại không khác mấy hiện tượng "Ngày hội nhà giá gốc" gây tranh cãi và nghi ngờ từ người tiêu dùng đã diễn ra ở Hà Nội cách đây không lâu.

Đã xuất hiện những đánh giá về việc giá BĐS tại Trung Quốc đang trong trạng thái "rơi tự do" bởi các công ty BĐS cố gắng hoàn thành mục tiêu doanh thu của năm 2011 trong bối cảnh thị trường đi xuống mạnh.

Chuyên gia Oscar Choi thuộc Citigroup tin rằng giá BĐS có thể giảm thêm 10% trong năm 2012, thế nhưng ước tính này còn chưa hoàn toàn đầy đủ. Ngay cả nhiều chuyên gia BĐS thuộc nhà nước còn bi quan hơn. Chuyên gia Cao Jianhai thuộc Viện hàn lâm khoa học Trung Quốc dự báo giá BĐS tại Trung Quốc có thể giảm cao nhất tới 50% nếu chính phủ tiếp tục các biện pháp hạ nhiệt.

Tháng 10/2011: Thời điểm bắt đầu "hạ cánh nặng nề"

Trong bài phân tích "BĐS Trung Quốc: Hạ cánh nặng nề" đăng trên VEF.VN ngày 27/6/2011, căn cứ vào những gì mà thị trường này đã lộ dần ra, chúng tôi nêu giả thuyết về thời điểm mà bong bóng BĐS của quốc gia này bắt đầu vỡ là quý IV/2011, cụ thể là từ tháng 10/2011 trở đi. Một trong những cơ sở quan trọng cho giả thuyết này là diễn biến vận động của thị trường chứng khoán Trung Quốc.

Trong thực tế, diễn biến phục hồi và tạo vùng đỉnh của thị trường BĐS Trung Quốc không khác mấy với dạng đồ thị của thị trường chứng khoán (TTCK). Trong quá khứ, thị trường BĐS Trung Quốc phục hồi chậm hơn TTCK khoảng 6 tháng, bắt đầu vào gần giữa năm 2009. Một điểm trùng hợp cần tham khảo: đây cũng là khoảng thời gian mà thị trường chứng khoán Việt Nam và sau đó thị trường BĐS Hà Nội phục hồi, tuy tại Việt Nam độ trễ giữa hai thị trường này chỉ khoảng 3 tháng.

Tại Trung Quốc, tỷ lệ phục hồi sau khủng hoảng của TTCK và thị trường BĐS là gần như nhau. TTCK Trung Quốc đạt đỉnh phục hồi vào tháng 8/2009, sau đó giảm khoảng 32% rồi tăng trở lại theo sóng hình sin. Trong thời gian đó, thị trường BĐS vẫn liên tục tăng cho đến cuối năm 2010.

Vào tháng 6/2011, chúng tôi cũng nêu ra một diễn giải là từ đầu năm đến giữa 2011, vùng đỉnh của giá nhà đất Trung Quốc đã kéo dài 6 tháng. Vào tháng 4/2011, TTCK Thượng Hải lại một lần nữa đổ dốc và kéo dài cho đến giờ. Đáng chú ý, đồ thị đổ dốc của thị trường này có những đoạn lao dốc mạnh, cho thấy dòng tiền nóng đã được rút ra hẳn từ trước đó và niềm tin của các nhà đầu tư vào thị trường khoán bị lung lay mạnh. Mặt khác, đã xuất hiện khá nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng TTCK Trung Quốc có thể bắt đầu một thời kỳ suy giảm kéo dài, thậm chí có thể tái hiện lại giai đoạn suy giảm 4 năm như 2001-2005.

Nếu suy giảm là xu thế của TTCK Trung Quốc, bằng vào mối quan hệ hữu cơ giữa TTCK và thị trường BĐS của quốc gia này vào các giai đoạn 2005- 2007 và 2009-2010, chúng ta có thể nêu ra một giả thuyết khác về sự trễ pha của thị trường BĐS so với TTCK Trung Quốc: nếu lấy tháng 4/2011 là thời điểm thị trường chứng khoán Trung Quốc bắt đầu chu kỳ giảm dài hạn thì độ lệch pha của thị trường BĐS sẽ là 6 tháng sau, tức vào tháng 10/2011. Từ thời điểm này, thị trường BĐS Trung Quốc sẽ có thể chính thức chia tay với vùng đỉnh bằng những dao động giảm mạnh hơn hẳn.

Thực tế là tháng 10/2011 đã bắt đầu cú đổ dốc của thị trường BĐS Trung Quốc.

Số phận của thị trường BĐS Hà Nội sẽ ra sao?

Có một mối liên quan nhất định giữa vận động của thị trường BĐS Hà Nội với thị trường BĐS Trung Quốc, cũng như tình trạng bong bóng BĐS của hai thị trường này.

Cũng như Việt Nam, BĐS Trung Quốc đã có những bước tăng trưởng quá mạnh mẽ từ năm 2005 đến nay. Sau cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008, một chi tiết đáng chú ý là thị trường BĐS Trung Quốc phục hồi vào quý 2/2009, cùng thời gian với thị trường BĐS Hà Nội. Kể từ đó, giá nhà đất liên tục tăng trên 70 thành phố của quốc gia này. Tuy nhiên vào thời gian đó tại Trung Quốc duy trì chính sách lãi suất thấp nên nguồn tiền đổ vào BĐS rất lớn.

Trong năm 2009, thị trường BĐS Hà Nội phục hồi trong thế khó khăn hơn nhiều so với bối cảnh cùng thời gian ở Trung Quốc. Cho tới quý 4/2009, mặt bằng lãi suất ở Việt Nam vẫn khá cao, trong khi nguồn cung tín dụng BĐS gần như bằng không. Tuy vậy, thị trường BĐS Hà Nội vẫn làm được điều mà thị trường nhà đất Trung Quốc làm: mặt bằng giá đất nền tăng từ 2,5-3 lần. Với đợt tăng này, thị trường BĐS Hà Nội đã hoàn thành đợt tăng trưởng lớn thứ tư trong gần hai mươi năm nay (tính từ thời điểm năm 1993 khi diễn ra cơn sốt BĐS đầu tiên sau thời mở cửa).

Bong bóng BĐS Trung Quốc cũng là một khái niệm không xa cách với điều gần giống như vậy tại Hà Nội. 75% số người được hỏi đang cho rằng giá nhà đất Trung Quốc hiện vẫn quá cao so với mức thu nhập trung bình của người dân. Còn ở Hà Nội, tỷ lệ bức xúc đó lên đến hơn 80%. Tỷ lệ này hoàn toàn có thể được cảm thông theo cái nghĩa chỉ có khoảng 5% số người giàu và 10% khác có mức thu nhập khá là không có gì phàn nàn về việc chỉ số giá nhà đất/thu nhập bình quân của Việt Nam đang cao gấp 6 lần so với mức chuẩn mà Liên hiệp quốc đưa ra (25 so với 4).

Sự trùng hợp về hiện tượng trong thị trường BĐS giữa Trung Quốc và Hà Nội cũng diễn ra một cách đáng ngạc nhiên, kể cả về thời điểm. Trong khi vào cuối tháng 9, đầu tháng 10/2011, tại Hà Nội đã xảy ra làn sóng vỡ tín dụng đen BĐS đến hàng ngàn tỷ đồng; thì ở thành phố Ôn Châu, tỉnh Chiết Giang của Trung Quốc cũng xảy ra đợt vỡ nợ tín dụng đen rất lớn, xuất phát từ số tiền 177 tỷ nhân dân tệ cho vay trước đó cho riêng ngành địa ốc. Ít nhất vài chủ doanh nghiệp đã phải tìm đến cái chết để thoát nợ.

Cũng vào tháng 10/2011, trong khi một số chủ đầu tư ở Trung Quốc phải giảm mạnh giá bán căn hộ thì tình trạng đó cũng phát sinh ở Việt Nam.

Hiện thời, tình hình của thị trường BĐS Trung Quốc là rất bế tắc. Giá tuy đã giảm nhưng vẫn còn rất cao. Tuy nhiên, điều nan giải nhất vẫn là vấn đề thanh khoản quá khó, trong khi những khoản nợ đến hạn phải thanh toán cho ngân hàng vẫn liên tiếp xuất hiện. Lý do chính mà các doanh nghiệp BĐS chưa lao vào một chiến dịch bán tháo thật sự là còn trông chờ động thái hỗ trợ từ chính phủ. Thế nhưng, với những tuyên bố gần đây của thủ tướng Ôn Gia Bảo về hạn chế đà tăng của giá nhà, khả năng các ngân hàng sẽ quyết liệt thu hồi nợ từ khối công ty BĐS là rất lớn. Và động thái như thế càng làm cho giá nhà đất phải tuột mạnh.

Không khác mấy với Trung Quốc, thị trường BĐS Hà Nội cũng nằm trong tình trạng thật khó xử. Tương lai phía trước vẫn còn mờ mịt. Rất có thể, số phận của thị trường BĐS Hà Nội cũng chịu chung số phận như thị trường BĐS Trung Quốc trong ít ra 2-3 năm tới.

Tác giả: T.S Phạm Chí Dũng