Hiệp hội BĐS Việt Nam vừa có báo cáo về thực trạng, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản gửi Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Trong đó, khá nhiều kiến nghị, giải pháp được Hiệp hội đề xuất, kiến nghị thực thi.

Theo Hiệp hội để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS cần phải có sự phối hợp đồng bộ đưa ra các giải pháp tổng thể của nhiều Bộ, ngành. Năm 2012 là năm đặc biệt khó khăn đối với DN bất động sản và các DN vật liệu liên quan đang phải đối mặt với vấn đề nghiêm trọng như tỷ lệ thất nghiệp tăng cao, sản phẩm dư thừa quy mô lớn, kinh doanh thua lỗ, mất vốn chủ sở hữu và còn tiếp tục xấu trầm trọng hơn

Chiều hướng có thể sẽ tiếp tục xấu hơn đi nữa và xấu rất nhanh đối với các DN bất động sản trong năm 2013 và thậm chí là 3-5 năm tới hoàn toàn có thể xảy ra, nếu không có những giải pháp cấp bách trước mắt và bền vững lâu dài.

Theo thống kê của Hiệp hội, nguồn cung mới đến cuối 2012 giảm 70% so với 2011, tỷ lệ hấp thụ luôn duy trì ở tỷ lệ rất thấp trong khoảng 1 năm nay khoảng 5-8%, so với 35% trong năm 2010. Tỷ lệ hấp thụ chỉ tăng ở phân khúc bình dân.

Lượng hàng tồn của căn hộ tại Tp.HCM và HN là rất lớn khoảng gần 50.000 căn, trong khi giá bán trung bình giảm rõ rết khoảng 10-15% so với quý trước, có dự án thấp hơn cả suất đầu tư.

Theo thống kê của 53 DN BĐS đang niêm yết, tính đến quý 2/2012 hoàng tồn kho tăng 143% so với cùng kỳ 2011, khoản phải thu tăng 91%, các khoản vay ngắn hạn tăng 102%, nợ ngắn hạn tăng 106%, vay dài hạn tăng 126%, tổng vay tăng 118% và tổng nợ tăng 114%.

Tính 14 mã cổ phiếu BĐS hàng đầu tỷ lệ ROE tại quý 4/2011 so với quý 3/2012 giảm từ 9,95% về 8,13%; tổng tài sản tăng từ 6,6 nghìn tỷ đồng lên 7,4 nghìn tỷ đồng (do hàng tồn kho tăng); nợ trên vốn chủ sở hữu tăng từ 123% lên 141% (nợ ngân hàng tăng).

Chỉ số ngành BĐS đến cuối quý 4/2012 tương đương 50% chỉ số VN Index, thể hiện sự sụt giảm nghiêm trọng giá trị vốn hóa của các DN BĐS. Trong tổng số 64 công ty BĐS với giá trị vốn hóa 87.900 tỷ đồng thì có tới 78% giá trị thuộc VIC, HAG, Becamex IJC và Sudico. Như vậy, cho thấy DN bất động sản đang gặp chồng chất khó khăn.

Theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, tăng trưởng tín dụng đến cuối năm 2012 ước tăng 8,9%, huy động vốn tăng 16%. Đây là một bất cập cần suy nghĩ. Bởi vì, theo thống kê tổng dư nợ tín dụng cuối 2007 trên 1 triệu tỷ đến cuối 2011 tăng lên trên 2,6 triệu tỷ. Tỷ lệ tín dụng/GDP (%) của VN là quá cao khoảng 130% tại thời điểm 2010 so với một số nước trong khu vực như Philippine và Indonesia chỉ khoảng 30%. Nên cần phải có tốc độ tăng trưởng tín dụng hợp lý không quá cao và cũng không giảm đột ngột.

Với con số nợ xấu hiện nay vào khoảng 250 nghìn tỷ đồng, đây là một nguyên nhân và rào cản cho các DN nói chung và DN BĐS nói riêng tiếp cận các gói tín dụng mới.

Cũng theo Hiệp hội, niềm tin người tiêu dùng, các đối tượng tham gia thị trường đang sụt giảm nghiêm trọng và các DN kinh doanh BĐS đang đối mặt đồng thời với rất nhiều khó khăn, trong đó chủ yếu là tồn kho, chi phí đầu vào, lãi vay và nợ xấu…

Lãi vay cho lĩnh vực BĐS đang ở mức khá cao khoảng 17%/năm do đó gánh nặng lãi vay đối với DN là rất lớn. Nếu có giảm về 12-15% vẫn còn cao gấp đôi so với tỷ lệ ROE khoảng 8% của DN, đồng nghĩa với việc DN kinh doanh không hiệu quả, dễ tiếp tục trở thành nợ xấu mới kể cả khi vay được tín dụng.

Vì thế, nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS cũng như DN kinh doanh BĐS, Hiệp hội BĐS Việt Nam kiến nghị cần chi tiết hóa, thực thi ngay những giải pháp mà Chính phủ đã thông qua từ quý 1, 2 năm 2013 như về giảm thuế, hỗ trợ nguồn vốn 20-40 nghìn tỷ cho vay lãi suất 8%/năm thời hạn 5-10 năm, triển khai công ty mua bán nợ xấu (VAMC) ngay trong quý 1/2013;

Tập trung xây dựng nhà ở xã hội với với các gói tín dụng ưu đãi như chương trình 30.000 tỷ của BIDV, 3% dư nợ dành cho vay của các ngân hàng thương mại nhà nước;

Rà soát lại tiến độ các dự án để quyết định cho chuyển mục đích sử dụng, giãn tiến độ hay thu hồi dự án;

Kích thích đầu tư công, đặc biệt là đầu tư cở sở hạ tầng; Kiến nghị cho phép mua lại các công trình dơ dang của DN để làm trụ sở các Bộ, ngành;

Cho phép đầu tư nhà ở thương mại có quy mô từ 25m2 trở lên đối với các dự án đang xây dựng dở dang. Thay đổi tiêu chuẩn xây dựng nhà cao tầng về quy định tỷ lệ căn hộ nhỏ, vừa và lớn là 1:2:1 vì không phù hợp thực tế, thay vào đó cho phép DN tự cân đối.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng kiến nghị, lãi suất cho vay cần tiếp tục giảm về 8-10%/năm, vì tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) của doanh nghiệp BĐS hiện nay rất thấp.

Kiều Thuật