Những sự kiện bất động sản đáng chú ý năm 2011

Cơn “sốt” đất cục bộ Sóc Sơn, Đông Anh

Cơn “sốt" này xuất hiện và trở thành tâm điểm đầu năm 2011. Sự việc bắt đầu trước thông tin Bộ Giáo dục và Đào tạo có công văn thông báo 12 cơ sở giáo dục phải di dời ra ngoại thành và sẽ được bố trí tại 7 khu đô thị vệ tinh, như Gia Lâm (khoảng 250ha), Sóc Sơn (khoảng 600ha), Sơn Tây (khoảng 300ha)…Thông tin này khiến giới đầu tư kéo nhau đến huyện Sóc Sơn khiến giá đất tại đây tăng chóng mặt từng ngày, thậm chí nhiều mảnh đất giá tăng gấp 3 lần so với năm 2010.

Sau đó, “sóng” bắt đầu lan tới Đông Anh mà tâm điểm ở các xã: Đông Hội, Vĩnh Ngọc, Xuân Canh, Hải Bối. Giá đất nhiều khu vực ở huyện từ cuối năm 2010 cho tới tháng 3.2011 đã tăng vọt lên gần gấp đôi. Sở dĩ đất tại đây tăng giá là do nằm đúng tâm điểm dự án cầu Nhật Tân vượt sông Hồng đang được triển khai xây dựng, khi cây cầu đi vào sử dụng tạo nên một hệ thống giao thông đồng bộ thuận tiện giúp kết nối khu vực nội thành và sân bay Nội Bài.

Tuy nhiên, sau cơn sốt ngắn ngủi, giá đất lại đang trở về giá trị thực. Nhiều nhà đầu tư "đi tắt đón đầu" đang rơi vào tình trạng "khốn khổ" vì chưa thể rút vốn chạy khỏi thị trường. Họ chấp nhận bán bằng giá mua, thậm chí chấp nhận lỗ để thoát thân và trả lãi ngân hàng nhưng cũng không có người mua.

Biệt thự bỏ “hoang” vẫn chưa xử lý được

Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) công bố sau khi tiến hành kiểm tra 18 dự án của 11 chủ đầu tư trên địa bàn Hà Nội thì số lượng biệt thự chưa đưa vào sử dụng chiếm trên 30%.

Cụ thể: Khu nhà ở Quang Minh 1 chưa có căn biệt thự nào được sử dụng; Khu nhà ở Quang Minh 2 còn 106/208 căn biệt thự và 67/106 căn liền kề chưa hoàn thiện; Khu đô thị mới (KĐTM) Dịch Vọng có 67/82 căn biệt thự và 26/72 căn nhà liền kề chưa sử dụng; KĐTM Pháp Vân - Tứ Hiệp còn 100/213 căn biệt thự chưa có người ở; KĐTM Mỗ Lao - Làng Việt kiều Châu Âu còn 186/257 căn biệt thự và 191/262 căn nhà liền kề chưa sử dụng. Kể cả những dự án cơ bản đáp ứng đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như KĐT Mỹ Đình II vẫn còn 19/206 căn biệt thự chưa sử dụng; KĐTM Trung Yên cũng còn 5/61căn biệt thự và 26/646 căn nhà liền kề chưa sử dụng.

Bất chấp văn bản của UBND TP Hà Nội yêu cầu hoàn thiện biệt thự bỏ hoang, thậm chí áp dụng đánh thuế từ 5-10% đối với từng loại hình căn hộ, nhưng vẫn còn rất nhiều biệt thự chưa có người ở, để “phơi sương, hứng nắng”. Ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường BĐS khẳng định, đến nay chế tài xử lý đã có - đó là Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tuy nhiên đến ngày 1.1.2012 Luật này mới chính thức có hiệu lực.

Công bố quy hoạch chung Hà Nội

Bản quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050 được Thủ tướng Chính phủ chính thức phê duyệt vào tháng 7.2011. Việc Thủ tướng phê duyệt đồ án Quy hoạch Thủ đô đúng vào thời điểm thị trường BĐS Hà Nội đang lâm vào khó khăn được kỳ vọng sẽ là một liều thuốc kích thích thị trường vượt qua cơn bạo bệnh.

Tuy nhiên, với một đồ án mà thời gian thực hiện được nới dài đến năm 2030, tầm nhìn 2050, tức là từ nay đến đó có hàng chục năm để cơ quan chức trách triển khai đồ án, thì với không ít người, đồ án Quy hoạch Thủ đô dù đã được thông qua, song tác động và mức độ ảnh hưởng của nó đến thị trường BĐS, đặc biệt là trong ngắn hạn cũng không quá lớn như nhiều kỳ vọng.

Thắt chặt tín dụng bất động sản

Thực hiện Nghị quyết số 11 của Chính phủ về giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Theo đó, NHNN Việt Nam đã có những biện pháp cụ thể liên quan đến lĩnh vực BĐS đó là thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực BĐS, chứng khoán.

Với thông điệp thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất vừa được ngành ngân hàng phát đi, thì việc cả chủ đầu tư lẫn khách hàng trong lĩnh vực địa ốc phải đối mặt với khó khăn. Thực tế cho thấy, do khó khăn trong vay vốn nên nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí nhiều doanh nghiệp phải "bán tống, bán tháo" dự án của mình vì không có đủ vốn để triển khai tiếp.

Những vụ vỡ nợ tai tiếng

Thị trường BĐS đóng băng hầu khắp các phân khúc, trong khi lãi suất ngân hàng lại cao, với số tiền đi vay để đầu tư khiến hàng trăm con nợ đã không thể trả nổi và bắt đầu lộ diện.

Nhiều người bị hại đến cơ quan công an trình báo.

Ở Hà Nội phải kể đến vụ vỡ nợ ở Cầu Giấy với quy mô hơn 500 tỷ đồng, sau đó là Đan Phượng khoảng 300 tỷ đồng, Phú Xuyên khoảng 400 tỷ đồng, Hà Đông gần 200 tỷ đồng, gần đây nhất là vụ vỡ nợ tại Bắc Ninh lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Đáng chú ý, hầu hết các "con nợ" đều được xếp vào hàng đại gia BĐS tại Hà Nội. Sau đó “sóng ngầm” này cũng lan ra các tỉnh khác như: Bắc Giang, Hưng Yên, Thanh Hóa...

Tại TP Hồ Chí Minh, vụ vỡ nợ lên tới hàng ngàn tỷ đồng của Huỳnh Thị Huyền Như, 33 tuổi, vốn là thành viên HĐQT Cty CP Chứng khoán Phương Đông, nguyên là Trưởng phòng Giao dịch Vietinbank Điện Biên Phủ, TP.HCM. Ngay sau đó cũng xuất hiện một loạt vụ vỡ nợ với con số hàng chục tỷ đồng của gia đình bà Nguyễn Thị Vinh (phường 11, quận Tân Bình), gia đình bà Đỗ Thị Luận (phường Hiệp Thành, quận 12)…

Làn sóng “đại hạ giá” BĐS

Đầu tiên phải kể đến dự án Petro Vietnam Landmark (Quận 2, TP.HCM) do Cty CP Địa ốc Dầu khí làm chủ đầu tư giảm giá 35% - từ mức 21,22 triệu đồng/m2 xuống 15 triệu đồng/m2. Ngay sau khi PVL giảm giá, Cty Sài Gòn Mêkông cũng ra quyết định giảm giá bán từ mức 20 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT) cho 500 căn hộ của dự án An Tiến (mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè). Ngoài ra, khách hàng chỉ cần đóng 30% giá trị căn hộ là có thể nhận nhà để ở, phần còn lại sẽ được ngân hàng bảo lãnh cho vay trong vòng 15 năm. Đây được xem là đợt đại hạ giá các sản phẩm BĐS lớn nhất từ trước đến nay.

Tại thị trường Hà Nội, nhiều nhà đầu tư đang ráo riết bán chung cư dưới giá gốc, chấp nhận lỗ để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng. Điển hình là mới đây, chủ đầu tư dự án chung cư VP3 bán đảo Linh Đàm công bố giá bán ra cách đây 7 tháng là 31-32 triệu đồng/m2, thì nay giá chính thức hạ xuống 25 triệu đồng/m2; chủ đầu tư dự án chung cư CT6 Xa La cũng quyết định giảm giá căn hộ với mức giảm từ 4 - 5 triệu đồng/m2. Hiện, giá chung cư ở mức 15 - 17 triệu đồng/m2 tùy căn.

Đại diện chủ đầu tư dự án VP3 Linh Đàm và CT6 Kiến Hưng cho biết, các mức giảm giá từ 4 – 7 triệu đồng/m2 không phải là “cắt lỗ” mà chỉ là “giảm lãi”. Với mức giảm giá mạnh cho người mua nhà như thế này nhưng đơn vị vẫn giữ mức lợi nhuận từ 10-15%.

“Nóng” các vấn đề về chung cư

Đầu năm 2011, người dân không khỏi xôn xao trước thông tin Bộ Xây dựng đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp, cải tạo lại chung cư cũ, góp phần làm giảm giá nhà đất.

Tuy nhiên, khi đề xuất đưa ra có nhiều ý kiến trái chiều. Đối với người dân, họ cho rằng nhà ở là tài sản lớn đối với đại bộ phận người dân Việt Nam, những người dân nghèo chiếm đa số phải tiết kiệm có khi cả nửa đời người mới có thể mua được. Khi đã là tài sản thì người dân có quyền sử dụng lâu dài và thừa kế cho con cháu. Đối với chủ đầu tư họ lo rằng, nếu áp dụng việc sở hữu chung cư có thời hạn sẽ tác động mạnh tới tâm lý của người dân, họ sẽ ngại mua chung cư vì không được sử dụng lâu dài, khi đó hàng loạt chung cư sẽ rơi vào tình trạng "ế ẩm".

Từ chung cư cao cấp đến chung cư bình dân ở Hà Nội và TP. HCM đều đã xảy ra nhiều vấn đề như: hỏa hoạn, tai nạn thang máy, bị thu mức phí cao “cắt cổ”... đang trở thành nỗi ám ảnh và khiến người dân nản lòng với chung cư.

Điển hình là vụ việc sập trần một căn hộ ở tầng 20 chung cư cao cấp Quốc Cường Gia Lai (đường Trần Xuân Soạn, quận 7, TP.HCM), hay vụ tai nạn thang máy hãi hùng làm một người chết tại chung cư CT3 Yên Hòa (quận Cầu Giấy, Hà Nội) và mới đây nhất là vụ các cư dân toà nhà Keangnam (đường Phạm Hùng, Cầu Giấy), đã bày bếp than tổ ong để đun nấu ngay tầng trệt của cao ốc được cho là cao nhất và hiện đại bậc nhất ở Việt Nam ở thời điểm này để phản đối chủ đầu tư tòa nhà tự ý khóa thang máy gây bức xúc trong dư luận.

Một vấn đề “nóng” khác là loại hình chung cư mini tuy mới chính thức được pháp luật thừa nhận hơn 1 năm nay nhưng đến nay đã bộc lộ nhiều bất cập. Trong đó, thời điểm cuối năm đã rộ lên thông tin, chung cư mini đang đua nhau kêu gọi góp vốn dự án, phớt lờ quy định của cơ quan quản lý, nhiều chủ đầu tư không tuân thủ đúng các yêu cầu về quy chuẩn xây dựng.

4 nhóm tín dụng BĐS thoát khỏi phi sản xuất

Theo văn bản số 8844/NHNN-CSTTban hành ngày 14.11, Ngân hàng Nhà nước đã mở van tín dụng cho 4 nhóm BĐS khi chính thức loại 4 nhóm này ra khỏi tín dụng phi sản xuất.

Theo đó, các khoản vay phục vụ tiêu dùng như sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay sẽ không bị liệt vào tín dụng BĐS.

Cùng với đó, việc cho vay để xây dựng nhà để bán, cho thuê hoặc xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở do UBND cấp tỉnh ban hành mà chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp; xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1.1.2012 theo nội dung hợp đồng trong hoạt động xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản cũng không bị coi là tín dụng phi sản xuất.