Thị trường BĐS năm 2012: Khó xảy ra làn sóng giảm giá trên diện rộng

Bên lề hội nghị DN ngành xây dựng mới đây, PV Lao Động đã có cuộc trao đổi với TS Lê Chí Hiếu về vấn đề này.

Thị trường sẽ có cơ hội ấm lại

´ Cơ sở nào để có thể nhận định khó xảy ra làn sóng giảm giá BĐS trên diện rộng, thưa ông?

- Theo tôi, có nhiều lý do để có thể nhận định như vậy. Kể từ đợt suy thoái năm 2008 đến nay, mặt bằng giá cả BĐS đã suy giảm rất nhiều và dần quay về đúng với giá trị thực trên thị trường. Hiện tại giá bán trên thị trường đã ở mức rất thấp và chạm đáy, nếu tiếp tục hạ giá bán thấp hơn DN sẽ bị lỗ (trừ khi buộc phải bán tháo để trả nợ NH). Ngoài ra, việc đại hạ giá trên diện rộng sẽ tạo tâm lý tiêu cực trên thị trường, NĐT sẽ có xu hướng chờ đợi giá giảm thấp hơn nữa và thị trường sẽ càng rơi vào trầm lắng.

Nguyên nhân của việc giảm giá dự án trong thời gian qua là do áp lực xiết nợ từ phía NH theo yêu cầu của Chính phủ - đến 31.12.2011 phải giảm tỉ lệ cho vay phi sản xuất xuống còn 16%. Tuy nhiên, việc mới đây NHNN có văn bản cho phép loại một số nhóm tín dụng ra khỏi dư nợ phi sản xuất, trong đó có 4 nhóm liên quan đến BĐS đã ít nhiều làm giảm bớt áp lực cho các NH, từ đó áp lực xiết nợ của NH lên các DN cũng giảm bớt.

Chính việc giải tỏa hạn chế tín dụng cho 4 nhóm đối tượng trước mắt đã mang lại hiệu ứng tích cực về mặt tâm lý cho thị trường và sẽ giải quyết phần nào vấn đề cung – cầu. Lực cầu mua nhà để ở sẽ cải thiện dù không đáng kể, một bộ phận dự án theo quy định sẽ có điều kiện được bơm vốn, không còn đình trệ, phân khúc thị trường bình dân sẽ có nhiều cơ hội phát triển, dòng sản phẩm trên thị trường đa dạng hơn và thị trường BĐS sẽ có cơ hội “ấm” lại. Những chỉ đạo và động thái mới của Chính phủ trong thời gian gần đây cũng sẽ tạo ra một “sự nâng đỡ” về tâm lý rất tốt cho thị trường, do đó hy vọng mặt bằng giá sẽ ổn định hơn trong thời gian tới.

Tuy nhiên, do tình hình lãi suất vay hiện tại còn ở mức khá cao, vì thế tôi cho rằng, thị trường BĐS sẽ tiếp tục trầm lắng một thời gian nữa cho đến khi tình hình thanh khoản của NH bớt căng thẳng và lạm phát có dấu hiệu suy giảm thì mặt bằng lãi suất mới hạ nhiệt và các chủ thể trên thị trường BĐS mới có cơ hội tiếp cận nguồn vốn vay với chi phí hợp lý hơn.

Tái cơ cấu DN BĐS để tồn tại

´ Với tư cách là Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, theo ông, ở thời điểm khó khăn hiện nay, các DN BĐS cần phải làm gì để tồn tại?

- Tôi cho rằng, trong tình hình khó khăn như hiện nay, các DN BĐS muốn tồn tại và vượt qua khủng hoảng thì cần phải chấp nhận thay đổi để tái cơ cấu lại DN. Ngoài ra, phải điều chỉnh phương hướng kinh doanh, đưa ra các chiến lược phù hợp để thích nghi được với sự thay đổi khắt nghiệt của thị trường.

Có một thực tế là khi thị trường BĐS còn ở đỉnh cao, nhiều DN đã chạy đua theo thị trường, mặc dù vốn tự có rất ít nhưng lại sử dụng nợ vay nhiều để đầu tư hàng loạt dự án. Khi thị trường rơi vào suy thoái thì đầu ra tắc nghẽn và các DN thiếu vốn trầm trọng cộng thêm áp lực NH xiết nợ đến cuối năm đang đè nặng. Theo tôi, trước hết các DN này phải giải quyết được nhu cầu khơi thông nguồn vốn và giảm áp lực trả nợ cũng như chi phí lãi vay cao bằng cách chấp nhận hạ giá bán sản phẩm, chuyển nhượng hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư các dự án đang triển khai... Biện pháp này sẽ giúp các DN tháo gỡ các khó khăn trước mắt, xử lý được các dự án đang đình trệ do thiếu vốn, có cơ hội để tái cấu trúc lại hoạt động đầu tư.

Ngoài ra, về lâu dài để tránh phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng NH, các DN có thể tính đến việc chào bán sản phẩm hoặc thu hút nguồn vốn của NĐT nước ngoài. Các DN không nên dàn trải đầu tư tràn lan mà nên chuyển hướng vào các dự án trọng điểm đáp ứng được nhu cầu hiện tại của thị trường như phân khúc nhà ở trung bình; nhà cho người có thu nhập thấp; dự án ở các vùng ven của các thành phố lớn vì giá đất còn rẻ...
Khơi thông những điểm yếu trong chính sách

´ Có ý kiến cho rằng, các DN dù có cố gắng vùng vẫy cỡ nào cũng khó đứng vững được nếu không có sự thay đổi căn cơ ở một số chính sách hiện nay đang còn bất cập, ông nhận định thế nào về ý kiến này?

- Tôi hoàn toàn nhất trí với ý kiến ấy. Theo tôi, cần có sự đổi mới càng sớm càng tốt để tạo hành lang pháp lý quan trọng cho ngành BĐS và cả nền kinh tế vượt qua khủng hoảng. Đầu tiên là cần đổi mới về quan điểm quản lý và sở hữu đất đai theo hướng giảm quản lý theo kiểu hành chính, tăng tính năng động theo thị trường. Các quan hệ sở hữu và sử dụng đất đai cần được đặt đúng với thực chất giao dịch trên thị trường một cách thông thoáng, Nhà nước quản lý và điều tiết thông qua các công cụ quy hoạch, thuế, hệ thống luật pháp chặt chẽ. Cải cách chính sách tài chính đất đai, đặc biệt là các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất cần rạch ròi, công bằng giữa các thành phần tham gia đầu tư, quản lý, sử dụng, khai thác đất đai và giảm nhẹ gánh nặng quá lớn mà các DN BĐS đang phải gánh chịu làm tăng giá đầu vào cho sản phẩm BĐS. Ngoài ra, cần tạo thêm nhiều kênh cấp vốn cho ngành BĐS như quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm nhà ở...         

  Song Minh ghi