Thị trường BĐS: Những dự báo 2012

31-12-2011 Báo Xây Dựng

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 10/2011, Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phân tích, đánh giá và báo cáo Chính phủ về tình hình hoạt động của thị trường BĐS. Sau đây là những đánh giá chung và dự báo về diễn biến của thị trường trong thời gian tới.

Thị trường cũ: “Trăm người bán, vạn người... khó mua“

Những cơn sốt giá nhà ở một vài năm vừa qua, lợi nhuận trong kinh doanh BĐS cao đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các DN đã đổ xô vào đầu tư phát triển BĐS, kể cả các DN không có kinh nghiệm và năng lực tài chính; dư nợ cho vay các dự án BĐS tăng nhanh; việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc BĐS cao cấp, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường, thậm chí nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở với quy mô lớn tại những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở, đã tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí đất đai, tiền của của xã hội. Tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch, phát triển tự phát còn diễn ra phổ biến. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án, góp phần làm cho thị trường phát triển thiếu lành mạnh.

Chỉ tính riêng tại TP Hà Nội khi rà soát để lập Đồ án quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội, số lượng các đồ án, dự án đang triển khai hoặc đang trong giai đoạn quy hoạch là 785 đồ án, dự án với quy mô 59.078ha; sau khi rà soát, UBND TP Hà Nội đề xuất và được Thủ tướng Chính phủ cho tiếp tục triển khai (đợt 1) là 240 đồ án, dự án với quy mô 9.502ha, trong đó có 150 đồ án, dự án đô thị và nhà ở với quy mô 5.125,8ha. Theo tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành (khu vực đô thị từ 200 - 250 người/ha) thì chỉ với 150 đồ án, dự án đô thị và nhà ở nói trên đã có thể đáp ứng nơi ở cho khoảng 1 - 1,3 triệu người (gần bằng 1/2 dân số đô thị của Hà Nội tại thời điểm tháng 4/2009 là 2,6 triệu người). 

Chương trình phát triển nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân lao động tại các KCN chậm được triển khai do nhận thức, sự thiếu quyết tâm và chưa chủ động bố trí nguồn lực của các cấp chính quyền, vì vậy thị trường nhà ở phi hàng hóa có sự điều tiết của Nhà nước tại khu vực đô thị còn thiếu, càng gây thêm áp lực về nguồn cung cũng như giá cả tăng cao của thị trường nhà ở hàng hóa. 

Hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ DN và người dân trong tạo lập nhà ở. Khi nguồn tín dụng từ ngân hàng bị hạn chế, nhất là khi lãi suất ngân hàng tăng cao dẫn đến khó khăn cho thị trường.

Công tác cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, thu thuế trong giao dịch BĐS, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa đáp ứng được yêu cầu, làm giảm khả năng thanh khoản của thị trường BĐS, cũng như của hệ thống ngân hàng.

Vỡ "bong bóng" BĐS - nguy cơ thấp

Gần đây một số ý kiến trên các phương tiện thông tin đại chúng cho rằng: sắp vỡ "bong bóng" BĐS ở Việt Nam. Theo cách hiểu thông thường thì "bong bóng tài sản" xuất hiện khi giá cả tài sản cơ sở (ở đây là BĐS) liên tục tăng làm cho các nhà đầu cơ kỳ vọng vào mức lợi nhuận lớn trong tương lai đã tham gia vào đầu cơ làm cho giá của tài sản trong một thời gian ngắn tăng cao quá giá trị thực của tài sản. Hệ thống tín dụng cũng căn cứ vào giá ảo của tài sản để cho vay thế chấp hoặc tham gia vào thị trường dưới nhiều hình thức (cho vay, chứng khoán hóa tài sản thế chấp, đầu tư nội bộ...). Việc đầu cơ dẫn đến phát triển loại tài sản đó quá nóng trong thời gian ngắn, vượt quá nhu cầu thật (nhu cầu có khả năng thanh toán) của thị trường. Khi lợi nhuận kỳ vọng không còn, giá tài sản giảm đột ngột, các nhà đầu cơ đồng loạt rút khỏi thị trường dẫn đến thua lỗ, mất khả năng thanh toán cho các khoản vay. Khái niệm "bong bóng kinh tế" thường được dùng khi tác động tiêu cực của nó gây thiệt hại một khối lượng của cải khổng lồ, đồng thời kèm theo một giai đoạn bất ổn kinh tế kéo dài trên bình diện quốc gia hoặc quốc tế. Còn ở Việt Nam, thị trường BĐS hàng hóa còn nhỏ bé so với thị trường BĐS phi hàng hóa, nhất là trong lĩnh vực nhà ở. Nhu cầu về BĐS, nhất là nhà ở lớn. Mặt khác, thị trường BĐS thứ cấp, chứng khoán hóa thị trường BĐS ở nước ta hầu như chưa có; dư nợ tín dụng BĐS chiếm tỷ trọng thấp trong tổng dư nợ của toàn hệ thống tín dụng. Vì vậy, việc giao dịch nhà ở thương mại trầm lắng hiện nay cũng chỉ là tạm thời hoặc ở một số phân khúc thị trường nhất định, do đó nguy cơ "bong bóng" và đổ vỡ do "bong bóng" BĐS là thấp.

Nhìn ở góc độ khác thì giá BĐS giảm về gần giá trị thực cũng là tín hiệu tốt để các đối tượng tham gia thị trường tiến hành tái cơ cấu đầu tư, người có nhu cầu thực có khả năng tiếp cận hàng hóa phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của mình. 

Tuy vậy, cũng có những nguy cơ mất khả năng thanh khoản cục bộ tại một số tổ chức tín dụng nếu những tổ chức tín dụng đó tài trợ cho các dự án thiếu tính khả thi, tài trợ các phân khúc BĐS cao cấp có tính thanh khoản thấp (kể cả nhà ở, văn phòng cho thuê, khách sạn và trung tâm thương mại), cũng như các tổ chức tín dụng có tỷ trọng tín dụng BĐS quá lớn trong tổng dư nợ tín dụng hoặc phát hành trái phiếu DN nhưng thực chất là cho vay BĐS, đầu tư BĐS thông qua các Cty thành viên, khi thị trường trầm lắng kéo dài, DN không bán được sản phẩm thì nguy cơ mất vốn rất cao, gây nên sự bất ổn của hệ thống tài chính và nền kinh tế. Một số hiện tượng vỡ “tín dụng đen” có liên quan tới BĐS gần đây cũng là những cảnh báo cần được xem xét.

Trong thời gian sắp tới, nếu tiếp tục một thời gian dài chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ, dư nợ tín dụng BĐS tiếp tục giảm số tuyệt đối như hiện nay, thị trường BĐS sẽ tiếp tục đóng băng, dẫn đến nhiều DN không có khả năng hoàn thiện sản phẩm hoặc phải bán sản phẩm dưới giá thành và không có khả năng trả nợ ngân hàng. Nhưng nếu có sự điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt, lãi suất ngân hàng ổn định, dòng tiền được hướng vào các phân khúc thị trường có tính thanh khoản cao; công tác tuyên truyền đúng hướng, tạo được niềm tin vào thị trường của những người có nhu cầu mua thì thị trường sẽ sớm phục hồi.

Ý kiến - Nhận định

TS Lê Chí Hiếu - Chủ tịch HĐQT Thuduc House, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM: Theo tôi, cần có sự đổi mới càng sớm càng tốt để tạo hành lang pháp lý quan trọng cho ngành BĐS và cả nền kinh tế vượt qua khủng hoảng. Đầu tiên là cần đổi mới về quan điểm quản lý và sở hữu đất đai theo hướng giảm quản lý theo kiểu hành chính, tăng tính năng động theo thị trường. Các quan hệ sở hữu và sử dụng đất đai cần được đặt đúng với thực chất giao dịch trên thị trường một cách thông thoáng, Nhà nước quản lý và điều tiết thông qua các công cụ quy hoạch, thuế, hệ thống luật pháp chặt chẽ. Cải cách chính sách tài chính đất đai, đặc biệt là các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất cần rạch ròi, công bằng giữa các thành phần tham gia đầu tư, quản lý, sử dụng, khai thác đất đai và giảm nhẹ gánh nặng quá lớn mà các DN BĐS đang phải gánh chịu làm tăng giá đầu vào cho sản phẩm BĐS. Ngoài ra, cần tạo thêm nhiều kênh cấp vốn cho ngành BĐS như quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm nhà ở... 

Chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực: “Trước mắt cần phải xác định đúng tình trạng của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay. Đó là "quả bóng đang chuẩn bị xì hơi" chứ không phải "bong bóng sắp nổ" như những gì mà giới truyền thông thời gian qua vẫn nhắc tới. Trước đó "quả bóng" BĐS tại Việt Nam đã bị thổi căng quá mức và đã đến lúc nó cần được xì bớt hơi để trở về với giá trị thực của nó. Bằng chứng là tình trạng ế hàng, mất tính thanh khoản, khuyến mãi, giảm giá, cắt lỗ hay giảm lãi… của hàng loạt các chủ đầu tư diễn ra liên tục trong thời gian qua. Thông điệp của Chính phủ trong năm 2012 vẫn là tiếp tục chính sách thắt chặt tiền tệ nên cơ hội cho sự đi lên của thị trường BĐS là rất thấp. Nhưng điều này sẽ được cải thiện dần dần và thị trường BĐS có thể ấm lên một chút vào quý III/2012. 

Ông Peter Ryder - Tổng giám đốc điều hành Indochina Capital: Vấn đề lớn nhất mà Việt Nam đang gặp phải hiện nay là lạm phát cao, mà bài toán này thì khó giải quyết trong thời gian sắp tới. Chúng ta không nên nói quá nhiều tới tiềm năng nữa mà cần phải tìm ngay ra giải pháp để vượt qua thời điểm khó khăn này. Hiện thị trường chung cư ở các đô thị lớn như Hà Nội đang có sự sụt giảm nghiêm trọng về tính thanh khoản và đầu ra. Trong lúc này, cần có sự cộng tác của tất cả các bên chứ không chỉ của một nhà đầu tư nào, bởi có chung lưng lại mới có thể đưa thị trường đi lên.