Giải quyết tranh chấp tại các chung cư: Thiếu cơ sở pháp lý

Hội thảo “Giải pháp về các tranh chấp liên quan đến chung cư” do Văn phòng luật sư Trần Vũ Hải phối hợp với CTCP Quản lý và khai thác tòa nhà PMC tổ chức ngày 24.3 nhằm kiến nghị các giải pháp giải quyết các tranh chấp. PV Lao Động đã có cuộc trao đổi với luật sư Trần Vũ Hải về vấn đề này.

´ Với kinh nghiệm đã tham gia giải quyết hàng chục vụ việc tranh chấp tại các chung cư, ông có thể cho biết các loại phương thức giải quyết liên quan đến chung cư phố biến nhất hiện nay là gì, thưa ông?

- Theo quan sát của chúng tôi thì hiện nay các tranh chấp đang được giải quyết theo 4 phương thức: Một là tự giải quyết với nhau, nhưng thường khách hàng mua căn hộ ở thế bất lợi. Phương thức thứ hai là nhờ chính quyền giải quyết. Trong trường hợp này, chính quyền chỉ có thể giải quyết ở một mức độ nào đó. Phương thức thứ ba là giải quyết thông qua trọng tài, tuy nhiên đến nay vẫn chưa thấy trường hợp nào được giải quyết bằng cách này. Phương thức cuối cùng là giải quyết tranh chấp tại tòa án. Tuy nhiên thực tế cách thức này tốn nhiều thời gian, công sức, chi phí và chưa chắc có hiệu quả cao.

´ Vậy theo ông, ở thời điểm hiện tại phương thức giải quyết tranh chấp chung cư thế nào là phù hợp nhất?

- Tôi cho rằng, đối với tranh chấp liên quan đến vận hành, quản lý chung cư (chung cư đã hình thành) cần đưa ra trọng tài, có thể quy định trọng tài được quyền quyết định xác định phí quản lý và các phí liên quan, phương thức chọn đơn vị quản lý... Đối với những tranh chấp liên quan đến việc triển khai xây dựng chung cư, nếu DN chưa đủ điều kiện huy động vốn và thực tế chưa triển khai, cần có quy định theo hướng DN phải hoàn trả ngay lập tức tiền cho khách hàng và nếu không hoàn trả cần xem xét truy cứu trách nhiệm của lãnh đạo DN.
Nếu DN đã thực tế triển khai dự án (đã đủ điều kiện khởi công dự án và đã khởi công dự án) nhưng thực sự có khó khăn, cần đề nghị khách hàng thành lập cộng đồng khách hàng để cùng phối hợp giải quyết, đưa ra cách thức hợp lý như giảm giá bán, dãn tiến độ xây dựng và thanh toán... Còn với những trường hợp có dấu hiệu lừa đảo, cần chuyển cho cơ quan điều tra giải quyết.

Tranh chấp, từ khi hình thành đến vận hành chung cư luôn là vấn đề phức tạp (ảnh minh hoạ). Ảnh: BÌNH AN

´ Về lâu dài, theo ông nên giải quyết các tranh chấp về chung cư theo hướng nào?

- Hiện pháp luật Việt Nam có nhiều văn bản có thể điều chỉnh quan hệ giao dịch liên quan đến chung cư, như Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai... Tuy nhiên, những văn bản này chưa đủ để giải quyết các vướng mắc đang nảy sinh hiện nay, đặc biệt là các chung cư mang tính thương mại. Tôi cho rằng, đã đến lúc cần nghiên cứu cho ra đời một bộ luật riêng về chung cư, trong đó cần quy những điều kiện để khởi công một dự án chung cư; cấm chủ đầu tư không được khởi công nếu không đủ điều kiện. Chủ đầu tư vi phạm quy định này sẽ bị xử phạt nặng, thậm chí phải bị tước bỏ quyền thực hiện dự án.

Luật cũng cần quy định góp vốn, mua bán căn hộ hình thành trong tương lai phải thông qua NH. Mỗi chủ đầu tư phải mở một tài khoản (duy nhất) tại một NH cho mỗi dự án chung cư, để nhận các khoản góp vốn, thanh toán mua từ khách hàng. Việc giám sát sử dụng tài khoản này được trao cho NH và việc giải ngân phải phù hợp, đúng tiến độ cam kết với khách hàng.

Chung cư đi vào vận hành chính thức phải được kiểm định về chất lượng, điều kiện hạ tầng, và đủ điều kiện cấp ngay giấy chủ quyền cho khách hàng. Chủ đầu tư không được thu bất cứ phí quản lý và phí bảo trì nào nếu chung cư chưa đi vào vận hành chính thức. Thời hạn bảo hành công trình chung cư cần kéo dài đến 10 năm (đối với một số hạ tầng nhất định). Khuyến khích những tranh chấp liên quan đến chung cư được giải quyết thông qua trọng tài; khuyến khích hình thành các HTX quản lý chung cư, các hiệp hội của người sở hữu sử dụng chung cư...

Trong thời gian tới, nếu chưa có điều kiện để ban hành Luật Chung cư, chúng tôi kiến nghị Bộ Xây dựng cần tập hợp các văn bản liên quan đến chung cư để ban hành cẩm nang chung cư, và đề nghị Chính phủ sửa đổi một số quy định về chung cư theo hướng như trên, mà không trái các luật hiện hành.

- Xin cảm ơn ông!

Phạm Huệ thực hiện