Cuối năm 2012, thị trường bất động sản sẽ đi lên

Đó là nhận định của TS Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương tại hội thảo “Giải pháp tổng thể cho thị trường bất động sản 2012” tổ chức sáng 28.3.

Thị trường chưa đổ vỡ, doanh nghiệp chưa phá sản

Theo ông Chung, năm 2011, thị trường BĐS đã chứng kiến tất cả những gì gọi là bất lợi. Thị trường suy giảm giao dịch, giá giao dịch giảm, các công trình khởi công giảm, các công trình kết thúc đầu tư giảm, nguồn tiền vận hành vào thị trường giảm. Các doanh nghiệp nhà nước không có chức năng chính là kinh doanh BĐS đã thoái vốn khỏi lĩnh vực đầu tư BĐS… Nhiều cuộc hội thảo nhằm tháo gỡ khó khăn đã được tổ chức. Nhiều kiến nghị giải cứu đã được đề cập và nhiều cảnh báo thị trường đổ vỡ đã được đưa ra.

Tuy nhiên, đến nay đã là tháng cuối của quý 1.2012, thị trường vẫn chưa đổ vỡ, doanh nghiệp kinh doanh BĐS vẫn chưa phá sản. Lãi suất đã giảm nhưng hệ thống ngân hàng vẫn chưa mở rộng tín dụng cho thị trường BĐS. Số dư tín dụng toàn hệ thống ngân hàng vẫn khoảng 200 ngàn tỷ tương đương với khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng. Thị trường chứng khoán đã tăng trưởng, chỉ số VnIndex đã tăng 25% nhưng vẫn chưa chốt lời để chuyển sang thị trường BĐS.

TS Trần Kim Chung nhận đinh: Thị trường BĐS sẽ tiếp tục đi ngang hoặc đi xuống chút ít trong năm 2012 và đi lên từ cuối 2012 và đạt đỉnh khoảng cuối 2014 đầu 2015. Ảnh: Internet

Các chính sách và các công cụ tài chính được mong đợi vẫn chưa ra đời. Quỹ tín thác BĐS vẫn chưa có khung pháp lý. Quỹ tiết kiệm (tương hỗ) BĐS vẫn còn đang chờ tín hiệu chính sách. Ngân hàng chuyên doanh về BĐS được đề nghị thành lập vẫn chưa được đồng thuận. Các căn hộ nhỏ (được thiết kế lại từ các căn hộ lớn) vẫn chưa được thông qua về mặt chủ trương. Các công trình chuyển đổi công năng vẫn chưa được phê duyệt.

Ông Chung cho rằng, thị trường BĐS hiện nay là đáng được chú ý nhưng ít được quan tâm nhất. Nguyên nhân Nguyên nhân trực tiếp của tình trạng đình trệ trên là hiện không có dòng tiền vào thị trường BĐS. Nguyên nhân sâu xa là thị trường đã được mở rộng quá lớn về quy mô, nhất là hai thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

3 kịch bản cho thị trường BĐS năm nay

Kịch bản thứ nhất được ông Chung đưa ra là kịch bản khó xảy ra nhất nhưng được mong muốn nhất, đó là thị trường khởi sắc. Điều kiện của kịch bản này là tình hình kinh tế thế giới ổn định, các nước đồng tiền chung châu Âu vượt qua khỏi khủng hoảng nợ công. Tình hình kinh tế vĩ mô trong nước tốt đẹp, tăng trưởng cao, lạm phát tiếp tục được kiềm chế, lãi suất về mức 10%/năm.

Một số công cụ tài chính BĐS ra đời, chẳng hạn quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm tương hỗ… Khi đó, thị trường sẽ qua điểm đáy và khởi sắc vào tháng 8 âm lịch. Từ tháng 3 đến tháng 9.2012 sẽ là giai đoạn thử lửa, sàng lọc các doanh nghiệp BĐS. Một giai đoạn phát triển mới, giai đoạn tài chính hóa thị trường BĐS bắt đầu. Tuy nhiên, vì giả định có nhiều yếu tố tốt đẹp cùng xảy ra nên khả năng có phương án này là thấp.

Kịch bản thứ hai, kịch bản không ai mong muốn xảy ra nhất, đó là không có bất cứ điều gì của kịch bản một xảy ra. Các doanh nghiệp BĐS sẽ gặp khó khăn lớn. Thị trường sẽ suy giảm trầm trọng. Có thể có một làn sóng xấu sẽ xảy ra, các dự án sẽ tiếp tục bị ngừng trệ. Nhiều công trình sẽ tiếp tục bị đóng băng. Nếu kịch bản này xảy ra, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ rời bỏ thị trường BĐS và thị trường này sẽ cần một thời gian khá dài để tái phục hồi.

Kịch bản thứ ba, được cho là kịch bản dễ xảy ra nhất. Đó là tình hình sẽ tiếp tục như hiện nay. Các chính sách tiếp tục được nghiên cứu, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt động cầm chứng, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục hy vọng, một số nhà đầu tư sẽ thu hẹp sản xuất.

Theo ông Chung, đến năm 2015 là sáng sủa đối với thị trường BĐS. Từ 2012 đến 2015 chắc chắn sẽ xảy ra một đợt điều chỉnh thị trường. Một số chủ thể sẽ rời bỏ thị trường, một số chủ thể mới sẽ tham gia thị trường. Thị trường sẽ tiếp tục đi ngang hoặc đi xuống chút ít trong năm 2012 và đi lên từ cuối 2012 và đạt đỉnh khoảng cuối 2014 đầu 2015.

Tuy nhiên, từ nay đến lúc đó, thị trường BĐS phải vượt qua được sức ỳ của quá trình chuyển giai đoạn từ tiền tệ hóa lên tài chính hóa. Điều này có nghĩa là phải hội tụ được một số điều kiện như các văn bản pháp lý về các công cụ tài chính sẽ ra đời. Điều này gắn liền với việc chủ động và tích cực của các cơ quan hữu quan trong việc nghiên cứu và ban hành các chính sách liên quan đến thị trường BĐS.

Các nhà đầu tư (cả đầu tư phát triển và đầu tư tiềm năng) đều gặp khó khăn không thể giải quyết được về vấn đề vốn. Tức là các nhà đầu tư phát triển đối mặt với vấn đề khó khăn bắt buộc phải giải quyết. Đặc biệt là sức ép phải hoàn thành công trình cũng như phải thực hiện đúng cam kết. Các nhà đầu tư tiềm năng thật sự có vai trò trong thị trường BĐS.

Một vấn đề khác, hệ thống ngân hàng thật sự không thể giải quyết được vấn đề vốn cho thị trường BĐS. Điều này gắn liền với việc hệ thống ngân hàng không xử lý được những bất cập nội bộ hệ thống trong việc tăng mức tín dụng cho nền kinh tế nói chung và cho thị trường BĐS nói riêng.

Cuối cùng, các nhà đầu tư nước ngoài thật sự quay trở lại. Điều này gắn liền với tình hình kinh tế thế giới có những diễn biến khác hiện này. Nhà đầu tư đã có nguồn vốn, các địa bàn khác đầu tư không thuận lợi, môi trường kinh tế vĩ mô khu vực tăng trưởng…

Nguyễn Lê