Thị trường bất động sản 2012: 'Bắt' cơ hội từ đáy khủng hoảng

04-05-2012 DĐDN

Đây là khẳng định của TS Vũ Tiến Lộc – Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tại hội thảo “Thị trường Bất động sản 2012: Những cơ hội từ khủng hoảng” do VCCI, Bộ Xây dựng, báo Diễn đàn Doanh nghiệp và Hiệp hội bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức vào sáng nay (24/4), tại Hà Nội.

ội thảo có sự góp mặt của nhiều lãnh đạo, quản lý Nhà nước, các chuyên gia uy tín trong lĩnh vực BĐS, tài chính và hàng trăm DN đại diện cho các ngân hàng, quỹ đầu tư, các đơn vị, tổ chức, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS.

Thị trường bất động sản 2012: 'Bắt' cơ hội từ đáy khủng hoảng

TS Vũ Tiến Lộc – Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) chia sẻ với doanh nghiệp tại hội thảo

Theo TS Vũ Tiến Lộc, các DN, nhà đầu tư BĐS đã trải qua một thời kỳ hết sức khó khăn. Để tồn tại được đến ngày hôm nay, đó là sự nỗ lực to lớn của DN, nhà đầu tư. Tuy nhiên, bên cạnh những thách thức, thì đây cũng là một cơ hội để DN, nhà đầu tư cơ cấu lại các hoạt động kinh doanh, kiện toàn bộ máy để phát triển bền vững hơn . “Chúng ta nên xem đây như một cơ hội để thanh lọc lại thị trường BĐS, loại bỏ những nhà đầu tư yếu kém, là liều thuốc thử để tạo bản lĩnh cho các DN, nhà đầu tư BĐS cũng như tạo bước đột phá để thị trường chuyên nghiệp hơn, đưa BĐS về gần nhất với giá trị thực, từ đó tạo nguồn cầu bền vững cho thị trường” - TS Vũ Tiến Lộc khẳng định.

Giá BĐS đã có dấu hiệu chạm đáy

Theo đánh giá của các chuyên gia, năm 2011, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua một đợt suy thoái kéo dài khiến cả DN lẫn nhà đầu tư trong lĩnh vực này gặp không ít khó khăn. Thị trường gần như đóng băng, giá BĐS giảm đến mức “khó có thể giảm thêm được nữa” và có dấu hiệu chạm đáy. Nguồn vốn rời bỏ khỏi thị trường từng được đánh giá là có khả năng sinh lợi cao nhất này.

Về số liệu cụ thể, theo báo cáo của Bộ KHĐT, trong quý I/2012 có 2.400 DN làm thủ tục giải thể; 11.600 DN đăng ký ngừng hoạt động có thời hạn hoặc dừng thực hiện các nghĩa vụ thuế; 17.800 DN thành lập mới với tổng số vốn đăng ký khoảng 100.000 tỷ đồng, giảm 6% về số lượng DN và giảm 10% về số vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2011. Môi trường kinh doanh xấu đi: Tụt 8 bậc (từ 90 năm 2011 xuống 98/183 nước) về môi trường kinh doanh năm 2012. FDI đăng ký nếu không có dự án đầu tư vào BĐS lớn của Nhật thì giảm đáng kể (FDI vào BĐS quý I/2012 chiếm 45,5%).

Theo nghiên cứu của ông Cấn Văn Lực - Cố vấn cao cấp HĐQT BIDV, trong quý I/2012 hơn 350 sàn giao dịch BĐS đều vắng khách dù có rục rịch trở lại trong tháng 3/2012. Giá BĐS ở các phân khúc (thương mại, nhà ở, nghỉ dưỡng...) đều tiếp tục giảm giá. Mặc dù cả nước có khoảng 260 KCN nhưng tỷ lệ lấp đầy chỉ ở mức 60 %. “Căng thẳng chưa đến mức tê liệt nhưng cụm từ “phá sản” xuất hiện thường xuyên hơn. Nhà đầu cơ ngắn hạn rút lui thay thế bằng nhà đầu tư dài hạn” – ông Lực cho hay.

Đồng quan điểm trên, ông Phan Thành Mai - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong quý IV/2011, cổ phiếu DN BĐS đều có xu hướng giảm mạnh hơn so với thị trường do những tác động từ chính sách và sự đóng băng của thị trường BĐS. Nhà đầu tư dè dặt hơn với nhóm cổ phiếu này do lo ngại về những rủi ro tài chính của các DN. Đối với những cổ phiếu có lợi nhuận âm thì việc sụt giảm mạnh, các mã này có mức sụt giảm khá mạnh đến 56%. Nhưng đối với nhóm cổ phiếu có lợi nhuận dương như NTL, HAG, LCG, BCI, DIG, TDH, IJC, KDH, HDG, ASM cũng không nằm ngoài xu hướng giảm điểm.

Ông Phan Thành Mai - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thuyết trình về Mở "van" tín dụng cho thị trường BĐS

Ông Mai cũng đưa ra dự báo: Nhóm ngành BĐS sẽ tiếp tục gặp khó khăn, do đó nhà đầu tư nên cân nhắc lựa chọn cổ phiếu có cơ bản tốt và đặc biệt phải có thông tin hỗ trợ mới kỳ vọng về một đợt tăng giá mới.

Theo khảo sát của VietRees tại 8 tỉnh, TP lớn, nguyên nhân sự “yên ắng” của thị trường BĐS gồm: Đầu cơ tràn lan, hoạt động không theo quy luật cung – cầu; kinh tế vĩ mô còn nhiều bất ổn, chủ đầu tư cạn vốn; hoạt động chưa chuyên nghiệp cùng với pháp lý chưa hoàn thiện (kiện tụng nhiều, mất niềm tin...). Nhà đầu tư cá nhân còn có tâm lý đợi chờ, nghe ngóng...

Nguồn vốn và việc... nấu bánh chưng

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, dự án BĐS cần 70 - 80% vốn đầu tư là vốn vay ngân hàng. Trong bối cảnh tình hình lãi suất tín dụng duy trì ở mức cao như hiện nay, các DN đang phải chịu áp lực lớn về chi phí vốn. Do vậy, xu hướng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đang được nhiều DN hướng tới. Đặc biệt

Ông Phạm Sỹ Liêm- Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam: “Nhà nước để giá đất cao như này là phi lý. Lúc này chính quyền phải hạ giá đất, như vậy mới hạ được giá BĐS. Theo kinh nghiệm của Trung Quốc, thị trường lành mạnh hay không phụ thuộc vào đội ngũ môi giới. Phần lớn vẫn là cò nhà, cò đất nên Bô Xây dựng phải chấn chỉnh ngay khâu này”

những DN mới tham gia vào kinh doanh BĐS trong khoảng thời gian từ 3 -5 năm trở lại đây thời điểm thị trường đang nóng, nên khi thị trường đóng băng, thời gian thu hồi vốn chậm khiến DN không chịu được áp lực chi phí vốn vay. Ngoài ra, các dự án đang trong giai đoạn triển khai nhưng DN thiếu vốn hoặc đã hoàn thiện nhưng không bán được hàng, chủ đầu tư chọn phương án bán “lúa non” một phần hay toàn bộ dự án để thu tiền về.

Theo kết quả khảo sát DN vừa và nhỏ gần đây của ngân hàng ACB, chỉ có khoảng 30% không tiếp cận được vốn vay ngân hàng. Lý do: Thủ tục rườm rà (70%), thiếu tài sản thế chấp (53% số DN trả lời); lãi suất cao( 36%).

Một trong những động thái mới đây, ngay sau khi nhà nước mở “van” tín dụng cho BĐS, hầu hết các DN đều khẳng định họ chưa tiếp cận được ngay nguồn vốn. Tuy nhiên động thái này trước hết cải thiện niềm tin của thị trường; các ngân hàng có thể cải thiện bảng cân đối kế toán với việc tái phân loại các khoản nợ quá hạn liên quan đến BĐS và giải phóng các khoản tín dụng bị hạn chế trước đây và các DN BĐS sẽ được tái cấu trúc các khoản vay. Tác động trực tiếp là các ngân hàng có thể mở van tín dụng BĐS cho đối tượng vay cá nhân và sau đó góp phần kích cầu cho thị trường BĐS.

Ở khía cạnh khác, ông John Gallander – Giám đốc Savills Hà Nội ví von việc sử dụng nguồn vốn với lý thuyết “nấu bánh chưng” trong việc phát triển BĐS. Theo ông John Gallander, thực hiện 1 dự án BĐS cũng như nấu bánh chưng phải chuẩn bị rất tỷ mỉ, kỹ lưỡng. Thành phần cho bánh chưng gồm gạo, đỗ xanh và nhân thịt thì phần dành cho BĐS gồm vật liệu xây dựng, nhà thầu. Cách gói sao cho cẩn thận thì trong BĐS đòi hỏi nhà đầu tư có chất lượng và uy tín cao. Khi luộc bánh làm sao cho chín và đẹp, thì BĐS cần có đội ngũ marketing, sales chuyên nghiệp cho người mua hiểu được dự án và lôi cuốn bởi dự án đó. Điểm cuối cùng khi luộc bánh phải có củi tốt thì trong BĐS cần nguồn vốn lâu dài. Đây là điều quan trọng nhất.

Ông John Gallander – Giám đốc Savills Hà Nội ví von việc sử dụng nguồn vốn với lý thuyết “nấu bánh chưng” trong việc phát triển BĐS

Vậy DN BĐS có thể huy động nguồn vốn từ đâu? Theo ông Phan Thành Mai, trong thời gian vừa qua, các DN BĐS VN thường sử dụng nguồn vốn huy động từ khách hàng, tín dụng ngân hàng. Các DN niêm yết trên sàn chứng khoán có thể huy động được thị trường chứng khoán. Các DN lớn, uy tín và lành mạnh có thể huy động vốn qua việc phát hành trái phiếu có bảo lãnh ngân hàng, thậm chí phát hành trên thị trường quốc tế.

Cũng trong thời gian qua, thị trường mua bán sáp nhập (M&A) phát triển mạnh mẽ thông qua các sàn chứng khoán và trực tiếp với các DN BĐS lành mạnh, có các dự án BĐS pháp lý chặt chẽ và hiệu quả đầu tư tốt. Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ về mô hình Quỹ phát triển nhà ở và Quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở. "Đây là những mô hình huy động nguồn vốn nhàn rỗi tập trung thúc đẩy nguồn cầu thị trường, những người thực sự có nhu cầu sử dụng nhà ở. Trên thế giới, các mô hình thành công cho tài chính tập trung và dài hạn BĐS như quỹ tín thác đầu tư BĐS REITs, quỹ tái thế chấp BĐS… là những mô hình có thể nghiên cứu trong tương lai" - ông Mai cho biết.

'Cửa' sáng cho bất động sản

Ngay khi kinh tế vĩ mô bắt đầu có dấu hiệu ổn định, NHNN đã chính thức hạ lãi suất trần huy động lần thứ 2 trong vòng 1 tháng, tiếp tục xuống 12%/năm từ ngày 11/4/2012, tạo nền tảng để kéo thấp lãi suất đầu ra cho vay đối với các DN. Đồng thời, mở rộng tín dụng cho đồng thời nhiều “cửa” trong hoạt động kinh doanh BĐS thông qua văn bản số 2056/NHNN-CSTT ngày 10/4/2012.

Sau khi thông báo được phát đi đã phần nào tác động trực tiếp đến thị trường. Theo đó, ngân hàng có thể mở van tín dụng BĐS cho đối tượng vay cá nhân và sau đó góp phần kích cầu cho thị trường BĐS. Khi đó, khách hàng hưởng lợi trực tiếp là chủ đầu tư các dự án quy mô khu đô thị, chủ yếu khu vực ven đô, cho quá trình đô thị hóa. Gián tiếp là các khoản vay trên được loại trừ khỏi hạn mức 16% tổng dư nợ, các ngân hàng trước đây đang bị khống chế ngưỡng 16% sẽ có thêm dư nợ được phép cho BĐS, dẫn đến nhiều DN BĐS sẽ có các khoản vay mới.

Bàn chủ tọa tại hội thảo

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng lạc quan cho rằng, thị trường BĐS có những diễn biến theo chiều hướng khả quan: Cụ thể, chu kỳ thị trường địa ốc trong lịch sử cho thấy sau 3 - 4 năm điều chỉnh, thị trường có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới . Tình hình kinh tế vĩ mô trong nước đang được điều chỉnh theo hướng linh hoạt, được dự báo dần đi vào ổn định sẽ giúp BĐS có cơ hội phát triển.

Bên cạnh đó, khảo sát của Grant thornton (Q4/2011) về mức độ hấp dẫn trong lĩnh vực đầu tư tư nhân ở Việt Nam trong 2012 thì BĐS là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn nhất, dù mức độ hấp dẫn đã sụt giảm xuống thấp nhất so với 5 cuộc khảo sát trước đó.

Bản đánh giá của Ngân hàng HSBC Việt Nam về kinh tế vĩ mô và triển vọng thị trường tháng 4/2012 cũng cho thấy, lãi suất cho vay sẽ giảm mạnh trong nửa cuối năm. Mặt bằng giá cùng kỳ năm ngoái đã quá cao cùng với nhu cầu nội địa suy giảm đang kiềm áp lực giá nên lạm phát sẽ tiếp tục đà giảm.

Cho phép xây dựng căn hộ 25m2

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, trong những năm qua thị trường BĐS còn nhiều bất cập. Điển hình như: Quy hoạch chung vừa phê duyệt, quy hoạch phân khu mới có dự án đã mọc lên; tín dụng chưa hoàn thiện, thiếu vốn chung hạn và dài hạn, lãi suất cao, thủ tục vay chặt chẽ. Năng lực của DN còn hạn chế, đặc biệt, riêng cho vay nhà ở xã hội, ngân hàng nhiều dự án không đảm bảo vốn chủ sở hữu, tài sản thế chấp dẫn tới khó khăn của DN. Thủ tục hành chính gây khó khăn cho DN, thiếu chế tài xử lý, định hướng...

Cũng theo ông Ninh, từ nay đến 2015, Bộ sẽ tập trung hoàn thiện thể chế, công tác trọng tâm, xây dựng luật đô thị, sửa đổi luật xây dựng, nhà ở, rà soát dự án, tái cơ cấu thị trường BĐS, khuyến khích tăng sản phẩm nhà ở có quy mô nhỏ, hoàn thiện nghị định quản lý phát triển đầu tư tại đô thị. Chỉ đạo tập trung nhà ở cho 8 nhóm đối tượng: Người có công, người nghèo, người công nhân, sinh viên, cán bộ công chức nhân sĩ, sĩ quan lực lượng vũ trang,…

Thực hiện ý kiến chỉ đạo của chính phủ, Bộ cũng tiếp tục rà soát cho vay các dự án thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Nghiên cứu thành lập cơ quan tái thế chấp chứng khoán hoá BĐS, tìm ra hướng hình thành nguồn vốn trung hạn và dài hạn cho thị trường BĐS; sửa đổi bổ sung chính sách thuế, xem xét thuế thu nhập cá nhân, sửa đổi bổ sung Luật chứng khoán quy định hỗ trợ thị trường BĐS phát triển.

Tiếp tục cho phép các chủ đầu tư miễn giảm thuế xây nhà xã hội. Đồng thời rà soát đầu tư nước ngoài tham gia thị trường BĐS. Tập trung vào phân khúc nhà ở, khuyến khích đẩy mạnh nhà chung cư, nhà cho thuê, tập trung nhà thương mại và nhà ở xã hội. Đề xuất mô hình nhà ở theo Trung Quốc, nhà đầu tư làm dự án, nhà nước tạo cơ chế đất đai, xin nộp thuế theo nhà nước ban hành...

Ông Ninh cũng cho biết, trong quý II, Bộ sẽ trình chính phủ cho phép xây dựng căn hộ 25m2 trở lên với số lượng nhất định trong dự án, khuyến khích phát triển quy mô nhỏ.

Hội thảo thu hút hàng trăm doanh nghiệp đại diện cho các ngân hàng, quỹ đầu tư, các đơn vị, tổ chức, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS

Ở khía cạnh khác, Hiệp hội BĐS Việt Nam đưa ra kiến nghị NHNN nên tăng cường thúc đẩy Quá trình tái cơ cấu các khoản nợ của các DN BĐS, tập trung các DN có chỉ số tín nhiệm cao; có chính sách vay ưu đãi cho người tiêu dùng nhà ở thực sự; có các chính sách vay ưu đãi cho các DN thuộc thị trường Vật liệu Xây dựng để giảm chi phí đầu vào, góp phần hạ giá thành sản phẩm, thúc đẩy tiêu dùng sản phẩm.

Tiếp tục nới rộng các nhóm đối tượng BĐS ra khỏi khu vực “không ưu tiên” bị khống chế 16% tổng dư nợ; tiếp tục duy trì việc hạ lãi suất trần huy động và các giải pháp nhằm hạ lãi suất cho vay; sớm đưa vào thí điểm mô hình Quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở; giải quyết một số vấn đề còn tồn đọng từ 2011 như nghiên cứu, sửa đổi quy định về nộp thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch BĐS; ban hành quy định cho phép xây dựng nhà ở thương mại có diện tích nhỏ 30, 40, 50m2 (như đang có trên thế giới). Tiếp tục nghiên cứu để nới các quy định cho phép người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam. Đồng thời tiếp tục xây dựng các công cụ Tài chính trung và dài hạn cho thị trường như Quỹ tín thác đầu tư BĐS, Quỹ tái thế chấp nhà ở Xã hội và TM…

Còn theo TS Cấn Văn Lực, Nhà nước cần cụ thể hóa và đẩy nhanh chương trình tái cơ cấu nền kinh tế; quyết tâm cải tiến môi trường kinh doanh; xem xét tiếp tục giảm thuế, miễn 1 số thuế và phí; tạo hành lang pháp lý và nâng cao vai trò tổ chứ mua – bán nợ xấu; giãn lộ trình tăng các chi phí đầu vào (xăng, điện...). Và điều đặc biệt, cho phép thành lập các quỹ đầu tư BĐS: Quỹ TK nhà ở, quỹ tín thác BĐS. Đối với DN: Tự hoàn thiện (tái cơ cấu, cắt giảm chi phí, tăng NSLĐ...); hoàn thiện hồ sơ pháp lý nhằm giảm khả năng khách hàng dựa vào lý do pháp lý để trì hoãn thực hiện trách nhiệm; đa dạng hóa nguồn vốn và tận dụng mọi nguồn vốn khác...

Ông Lực cũng đưa ra 6 “ngón” giúp DN vượt qua khó khăn gồm: Cắt giảm chi phí; nhìn ra bên ngoài; sử dụng các hình thức tiếp thị “ít tốn kém”; liên kết kinh doanh; quay lại những bài học cơ bản trong kinh doanh; và không mắc lại lỗi lầm, học từ lỗi lầm và đi tiếp.

Ở khía cạnh nghiên cứu thị trường, ông John Gallander cho rằng, Chính phủ Việt Nam nên ưu đãi cho nhà đầu tư nước ngoài đến làm việc. Chính sách này không chỉ tốt trong ngắn hạn mà cả trong trung và dài hạn.

Phó chủ tịch thường trực hiệp hội BĐS Việt Nam Tống Văn Nga lạc quan hơn, Nhà nước và Chính phủ phải nhanh chóng sửa đổi Nghị định 69 về quy hoạch sử dụng đất để nhanh chóng đưa giá đất về sát với thị trường. Bên cạnh đó, DN và ngân hàng nên bắt tay nhau vượt khó. Có như vậy thị trường BĐS cuối năm mới có hy vọng!

Nguồn cung thiếu hụt

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, quý I/2012, cả nước hiện có khoảng 486 khu đô thị mới, quy mô từ 20ha - 1.000 ha, tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là 74.057 ha, trong đó có nhiều dự án đã được phê duyệt quy hoạch nhưng chưa tiến hành triển khai.

Riêng Hà Nội, sau khi rà soát các đồ án, dự án đầu tư xây dựng dự kiến có hơn 200/750 dự án bất động sản được triển khai trong giai đoạn 2011 - 2013, trong đó trên 60% là dự án nhà ở, khu đô thị mới.

Nhiều dự án khu đô thị mới chiếm diện tích hơn 100 ha, tập trung chủ yếu tại Hà Đông như: khu đô thị mới Dương Nội (174,23ha), KĐT mới Lê Trọng Tấn (101,37ha), khu đô thị mới hai bên đường Lê Trọng Tấn của Công ty Geleximco (133 ha), KĐT mới Nam An Khánh (181ha), KĐT mới Bắc An Khánh (264,40ha); KĐT Thanh Hà A (195,51ha), Thanh Hà B (193,22 ha)...

Với hàng loạt các dự án được cấp giấy phép đầu tư, dự báo trong 2 – 5 năm tới khả năng thị trường sẽ bội thực nguồn cung. Tuy nhiên, việc thiếu hụt nguồn vốn đầu tư đang khiến cho là rất nhiều dự án BĐS lớn bị tạm ngưng hoặc giãn tiến độ thi công. Do vậy trong ngắn hạn, nguồn cung trên thị trường có thể sẽ bị thiếu hụt.