3 bất cập lớn khiến bất động sản 'đóng băng'

05-06-2012 vnmedia.vn

Bất cấp chính sách quản lý, công cụ tài chính thiếu, hệ thống pháp luật đất đai chưa đồng bộ… là một trong những vấn đề nóng nhất của thị trường bất động sản hiện nay.

Lâu nay, thị trường bất động sản (BĐS) được coi là một trong những đầu kéo chủ lực của nền kinh tế. Tuy nhiên, do các chính sách pháp lý chưa thực sự hoàn chỉnh khiến bất động sản luôn được xem là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Khung pháp lý chưa hoàn chỉnh

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, mặc dù khung pháp lý của thị trường bất động sản đã từng bước được hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhưng vấn còn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung.

Đơn cử, về các chính sách thuế, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/9/2009 quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp theo giá thị trường. Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định về việc đền bù cho người có đất theo giá thị trường đối với những dự án kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, giá thị trường là một khái niệm chung chung do vậy khi đền bù thì cả doanh nghiệp và người có đất đều loay hoay trong việc xác định giá thị trường. Vì vây, dẫn đến những ách tắc trong khâu đền bù, giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng.

Một bất hợp lý khác trong chính sách thuế là, Thông tư 161/2009/TT-BTC về thuế thu nhập cá nhân quy định thu 2% cho mỗi lần sang nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Gọi là thu nhập cá nhân, nhưng việc hành thu thực chất là thu cố định trên doanh thu chuyển nhượng, không có miễn giảm, không dựa vào thu nhập thực tế, người mua dù lỗ cũng vẫn thu. Thuế doanh thu đánh vào dòng tiền kinh doanh, tiền đầu tư vào sản phẩm dở dang trong quá trình sản xuất ra hàng hóa, nên có ảnh hưởng rất mạnh đến việc đầu tư vốn xã hội vào thị trường này. Thuế suất thuế thu nhập cá nhân quá cao và hành thu bất hợp lý là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng đóng băng thị trường trong thời gian qua.

Thị trường tài chính, tín dụng BĐS kém phát triển

Trong rất nhiều năm qua, thị trường BĐS luôn phát triển thiếu ổn định, khi thì quá nóng, giá tăng mạnh, lúc thì gần như đóng băng, không có giao dịch. Nguyên nhân chính của tình trạng này là nguồn vốn của thị trường BĐS hiện là tín dụng của ngân hàng thương mại, với đặc điểm là lãi suất rất cao và thời hạn ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng BĐS vốn đòi hỏi lãi suất thấp và thời hạn dài. Mỗi động thái thắt chặt vốn ngắn hạn của ngân hàng đều khiến thị trường BĐS chịu tác động mạnh và tức thời, tạo nên rủi ro cao cho thị trường này.

Như vậy, để tiếp tục giải bài toán vốn dài hạn cho BĐS, cần nhanh chóng nâng cấp thị trường tài chính nhằm thu hút những định chế tài chính lớn như các quỹ, các ngân hàng đầu tư, quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm… trong và ngoài nước tham gia cấp vốn dài hạn cho thị trường BĐS. Để thu hút các định chế này cấp vốn cho BĐS, chúng ta phải tạo lập được thị trường các sản phẩm tài chính có “gốc” BĐS. Đó là thị trường giao dịch các hợp đồng thế chấp BĐS, các trái phiếu có bảo đảm bằng BĐS hoặc bảo đảm bằng dòng tiền thu được từ tín dụng BĐS và các loại chứng khoán BĐS khác.

Hệ thống cơ sở hạ tầng kém

Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hệ thống giao thông kết nối giữa các đô thị hiện có với các khu đô thị mới, khu dân cư, khu nhà ở còn nhiều bất cập, làm giảm sức hút và quy mô của thị trường bất động sản.

Do đó, những dự án phát triển bất động sản vẫn chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm đô thị, việc phát triển bất động sản ra các khu vực xa trung tâm chưa thực sự thu hút được sự tham gia của các nhà đầu tư, quy mô cũng như cơ hội đầu tư của thị trường bất động sản chưa thực sự được mở rộng đối với tất cả các vùng, miền khác nhau trên địa bàn cả nước....

Trên đây chỉ là 3 vấn đề nổi cộm cần được tháo gỡ của thị trường bất động sản, để thực hiện được điều này tại buổi họp triển khai kế hoạch năm 2012 của Bộ Xây dựng, Thủ tướng Chính phủ đã giao 5 nhiệm vụ trọng yếu cần tập trung hoàn thành cho Bộ Xây dựng. Trong đó, riêng vấn đề bất động sản, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng phải phải hoàn thiện các định chế của thị trường một cách đồng bộ trong một chỉnh thể thống nhất bởi thị trường bất động sản là thị trường đang còn nhiều vướng mắc. Bộ Xây dựng cần phải dành thời gian nghiên cứu chiến lược phát triển, thống nhất nhận thức quan điểm phát triển đến mục tiêu giải pháp.

Về phía Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết, năm 2012, Bộ sẽ tập trung việc kiến tạo thể chế, chính sách pháp luật để tăng cường quản lý kiểm soát thị trường bất động sản. Đồng thời, tìm cách tháo gỡ các khó khăn về xác định giá đất, thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và tài sản trên đất, đẩy nhanh việc thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư bất động sản nhằm hỗ trợ vốn cho thị trường...

 

Anh Đào