Nhiều vướng mắc trong xây dựng chỉ số giá bất động sản

Từ khó khăn, vướng mắc đó, vừa qua Sở Xây dựng Hà Nội phối hợp cùng CBRE tổ chức hội thảo đánh giá thị trường BĐS tại Hà Nội. Rất nhiều ý kiến cho rằng còn quá nhiều khó khăn cho việc xây dựng chỉ số này.

Cung cấp theo từng phân khúc

Theo thông tư 20 của Bộ XD, có hai loại cần công bố là chỉ số giá và chỉ số lượng giao dịch BĐS (BĐS) ở từng địa phương và khu vực. Qua đó, Bộ XD đã đề xuất xây dựng bộ chỉ số đánh giá thị trường BĐS ở 4 thành phố lớn là Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng và Cần Thơ. Hà Nội được đánh giá là thành phố đứng thứ hai cả nước về tốc độ tăng trưởng dân số, kinh tế và đô thị hóa. Do vậy, nhu cầu về nhà ở của người dân cũng rất cao. Tuy nhiên, trong thời gian qua, thị trường BĐS ở HN cũng bị ảnh hưởng do khủng hoảng tài chính toàn cầu và suy thoái kinh tế trong nước, nên tình hình giao dịch BĐS trầm lắng, ở một số nơi và một số phân khúc gần như không có giao dịch.

Theo ông Trần Hợp Dũng – Trưởng phòng quản lý kinh tế Sở Xây dựng HN thì độ thị Hà Nội phát triển chưa đồng bộ, các tiêu chí về quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội có khoảng cách lớn, vì vậy khi thu thập số liệu của các sản phẩm BĐS để so sánh đánh giá rất khó khăn. Thông qua các sàn giao dịch BĐS và các chi cục thuế địa phương thì tình hình giao dịch BĐS sản từ năm 2011 đến nay nhìn chung là ảm đạm. Toàn thành phố có hơn 500 sàn giao dịch BĐS,  nhưng từ năm 2011 đến nay đã có 122 sàn ngừng hoạt động, trên 200 sàn có giao dịch nhưng không thành công. Những sàn có giao dịch nhưng chỉ ở mức độ khiêm tốn với một vài giao dịch. Việc hợp nhất Hà Tây vào Hà Nội đã tạo làn sóng đầu tư BĐS ở khu vực phía tây, kéo dài từ năm 2007 đến giữa năm 2010. Khu vực Hà Đông, Đan Phượng, Hoài Đức, Từ Liêm, Thanh Xuân, Cầu Giấy có mức tăng có khi lên đến vài chục lần. Việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS được thực hiện nhiều kênh khác nhau và việc mua bán thông qua sàn giao dịch BĐS chưa nhiều.

Cũng theo ông Dũng, chỉ số xây dựng nhằm phản ảnh biến động tăng - giảm của giá trên thị trường dựa trên lượng giao dịch của các BĐS. Các chỉ số BĐS cung cấp thông tin giúp NĐT tham gia vào những phân khúc BĐS khác nhau. Một số chỉ số được xây dựng bởi các đơn vị tư nhân và áp dụng các phương thức tính toán khác nhau, tuy nhiên đều thể hiện sự biến động tăng giảm của nhà/giá BĐS trên thị trường theo thời gian hằng tháng hoặc hằng quý.

Chỉ 20% giao dịch thông qua sàn BĐS

Đại diện CTCP thẩm định giá IVC Việt Nam - bà Phan Vân Hà cho rằng: Việc xây dựng chỉ số đánh giá thị trường BĐS cũng là một nguồn thông tin tốt giúp các cơ quan chức năng tham mưa cho UBND TP xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, nắm bắt xu thế phát triển của thị trường kinh doanh BĐS, từ đó xác định nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước đối với chủ đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS trên địa bàn; đồng thời giúp các chủ đầu tư, cá nhân tham khảo, nắm bắt xu hướng phát triển của thị trường để đưa ra chính sách, biện pháp kinh doanh của đơn vị, hạn chế rủi ro và kinh doanh có hiệu quả.

Nhiều ý kiến cho rằng, bộ chỉ số này sẽ là công cụ để thống kê và theo dõi thị trường, qua đó có thể tính chỉ số giá thị trường BĐS, mỗi cách định giá này phản ánh một khía cạnh, một cách nhìn phù hợp với một loại BĐS giúp các nhà đầu tư kinh doanh BĐS đưa ra được chính sách, chiến lược phát triển trong lĩnh vực BĐS. Theo ông Phạm Văn Bình – Trưởng khoa Tài chính DN, Học viện Tài chính cho rằng, việc phân tích và định giá BĐS để thấy rõ điểm giống và khác nhau làm cơ sở cho những điều chỉnh sau này. Việc phân tích phải chú ý tới việc nhận dạng được những điểm khác nhau giữa BĐS mục tiêu và các BĐS dùng để so sánh và nhìn từ góc độ những người mua bán cả chủ quan và cảm tính cá nhân...

Trưởng bộ phận nghiên cứu về tư vấn quản lý của CBRE - bà Hương Giang - thì cho rằng, hiện chỉ có khoảng 20% số giao dịch được thực hiện qua sàn, còn lại là giao dịch tự do. Chỉ số giá và lượng giúp NĐT dự đoán được biến động của sản phẩm BĐS trong tương lai. Tuy nhiên, hiện nay chúng ta còn nhiều khó khăn bất cập trong việc phân loại vị trí và tiêu chí, chất lượng, hạ tầng đâu là yếu tố quan trọng nhất của các chung cư văn phòng.