Căn hộ bán ế, mua bán dự án tấp nập

Bán vì thiếu tiền trả nợ

Dòng tiền mặt cạn kiệt đang là căn bệnh ảnh hưởng nhiều đến sức khỏe đối với các DN kinh doanh BĐS. Đó là lý do khiến nhiều DN phải tính đến việc cơ cấu lại danh mục đầu tư, bán lại các dự án cho đối tác khác để thu hồi vốn. Bởi vì theo nhận định của nhiều chuyên gia tình trạng này có thể còn tiếp tục kéo dài. Mới đây, Chủ tịch HĐQT của Quốc Cường Gia Lai đã phải lên tiếng dù rằng thời điểm này bán dự án phải chấp nhận giá thấp nhưng Cty này cũng đang phải tìm cách chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ một số dự án để giảm dư nợ và tránh áp lực lãi vay. Các dự án đang đàm phán gồm 24 Lê Thánh Tôn, dự án 13E Phong Phú, Hồ Ngọc Lãm và Hải Âu và vài tiểu khu của dự án Phước Kiển... Vị chủ tịch Cty này hy vọng sẽ thành công để giảm một phần dư nợ BĐS trong năm 2012. Ngay cả những đơn vị “tầm cỡ”, có thâm niên trong kinh doanh BĐS và đang niêm yết trên sàn CK như Vinaconex (VCG) cũng đang phải tính đến phương án thoái vốn tại các dự án. Hiện HĐQT của VCG đang có chủ trương thoái vốn tại Cty liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh (An Khanh JSC). Ngoài ra, VCG cũng đang lên phương án thoái vốn tại VC6 và VC3. Trong đó đáng chú ý thoái toàn bộ 4,08 triệu CP tại VC3. VC3 hiện cũng đang là đơn vị đầu tư nhiều dự án như khu đô thị Trung Văn, dự án khu nhà ở phường Dịch Vọng,... Một Cty khác như Sacom từng khẳng định sẽ tiếp tục kiên trì với lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, trong kế hoạch kinh doanh 2012, HĐQT Sacom đã dự tính chuyển nhượng khu đất tại 475/1 Điện Biên Phủ, TPHCM và nhất trí giao cho ban điều hành thực hiện và báo cáo kết quả chuyển nhượng. Do vốn đầu tư các dự án BĐS chủ yếu đến từ nguồn vốn thặng dư (tức ít chịu áp lực lãi vay) nên năm 2011, tỉ lệ nợ/tổng tài sản của Sacom chỉ là 10%. Trong khi đó, việc chuyển nhượng dự án trong lúc này không hề dễ dàng và khó có được giá tốt. Điều đó cho thấy việc muốn chuyển nhượng dự án tại đường Điện Biên Phủ có thể do Cty đã quá ngán ngẩm với BĐS.

Sự khó khăn của người này lại là cơ hội cho người khác. Đã có khá nhiều thương vụ mua và chuyển nhượng cũng được rầm rộ công bố trong những tháng gần đây. Mới đây, TCty Đầu tư phát triển đô thị và KCN VN (IDICO) đã công bố việc nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án khu căn hộ cao tầng Tân Phú IDICO trên đường Lũy Bán Bích phường Hòa Thạnh, quận Tân Phú, TPHCM từ CTCP XNK sản xuất gia công và bao bì (Packsimex). Trước đó, Tập đoàn C.T Group cũng đã công bố mua lại Cty TNHH và đầu tư Thiên Lộc tại 359 Phạm Văn Chiêu, quận Gò Vấp, TPHCM và chính thức trở thành chủ đầu tư mới của dự án tọa lạc trên khu đất này. Ngoài khu đất Phạm Văn Chiêu vừa thâu tóm, cuối quý I/2012, DN này đã mua 95% cổ phần của Cty TNHH phát triển GS Củ Chi trị giá 24 triệu USD và trở thành chủ đầu tư mới của dự án C.T Sphinx Golf Club & Residence. Đầu tháng 8, Tập đoàn Phát triển BĐS Vina (Vina Properties Development Group) đã mua lại tổ hợp khách sạn và sân golf Novotel Phan Thiet Ocean Dunes and Golf Resort tại tỉnh Bình Thuận.

Mua nhưng chọn lựa

Mặc dù M&A BĐS đang tăng nhiệt, tuy nhiên, không phải chủ dự án cứ muốn bán dự án là có thể bán được. Mà theo nhiều quan điểm của giới đầu tư BĐS, thì hiện nay người mua vẫn còn “khắt khe” chọn lựa, chỉ những dự án vị trí đẹp, giá rẻ, pháp lý sạch,... với thuật ngữ mà giới đầu tư hay dùng là dự án phải tạo ra được dòng tiền mới có cơ hội bán được.

Giám đốc một đơn vị môi giới dự án ở TPHCM cho biết, Cty ông đang tư vấn cho một số NĐT Nhật mua các khu đất có vị trí đắc địa tại trung tâm quận 1 để phát triển cao ốc. Theo nhận định của vị giám đốc này thì các NĐT không ngại tình trạng giảm giá, bội thực nguồn cung văn phòng cho thuê và TTTM. Với các NĐT này họ không có ý định mua rẻ bán đắt mà lập kế hoạch khai thác lâu dài. Vì thế, việc chọn hàng khá kỳ công - vị giám đốc này cho biết.

Theo một số chuyên gia của các Cty tư vấn ở TPHCM nhận định, sự quan tâm của các NĐT nước ngoài trong việc săn dự án trong những tháng gần đây có chiều hướng tăng. So với cách đây 2-3 năm, NĐT Châu Á, đặc biệt là Nhật đang lấn lướt. Đặc điểm của NĐT nước ngoài là có kế hoạch dài hơi, tiềm lực tài chính ổn định trong trung và dài hạn. NĐT nước ngoài đang tính toán nhiều phương án nhằm chọn điểm rơi của nền kinh tế Việt Nam và họ chấp nhận các thách thức vô hình để nhập cuộc trong cơn khủng hoảng này nhằm sàng lọc cơ hội. Bên cạnh đó, một điểm mới trong hoạt động mua bán dự án hiện nay chính là nhu cầu đến từ nhiều NĐT trong nước. Và không phải là đại trà mà các NĐT này chỉ quan tâm đến những dự án nào có thể tạo ra dòng tiền tốt hơn là các dự án còn nằm trên giấy. Chẳng hạn như các khách sạn đang hoạt động, các khu cao ốc văn phòng... Chưa thể gọi đây là xu hướng, song có thể thấy thị trường đang có những nhóm đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh đang tìm cơ hội mua lại dự án, kể cả việc mua lại cổ phần của các NĐT nước ngoài.