Thị trường bất động sản TPHCM: Khó giảm vì... ngại ngân hàng(!)

09-10-2012 laodong/cafef.vn

Trong khi đó, các chủ đầu tư dự án thì liên tục “giảm giá”, “khuyến mãi” cứ như bánh trung thu sau đêm rằm. Đó là bức tranh chung về thị trường căn hộ mà các chuyên gia nghiên cứu thị trường nhận xét trong các bản báo cáo quý III vừa được công bố.

Một người giảm, trăm người chộn rộn

Chúng tôi bán rẻ chứ không phải giảm giá”, đó là lời khẳng định của ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT Cty HAGL. Dự án mà HAGL tung ra bán là khu căn hộ Hoàng Anh Thanh Bình có vị trí tuyệt đẹp, nằm ngay đường Nguyễn Hữu Thọ, giáp ranh quận 4 và quận 7, cách quận 1 chưa tới 2km. Giá bán chủ đầu tư đưa ra thị trường chia làm 2 loại, phần hoàn thiện giá trung bình khoảng 22 triệu đồng/m2, phần thô giá gần 21 triệu đồng/m2.

Với nhiều nhà kinh doanh địa ốc thì mức giá này không khác nào gây sốc thị trường TPHCM vì mức giá này giảm rất sâu so với các dự án lân cận. Bởi thực tế hiện một số dự án chung cư quanh khu vực này vẫn được các chủ đầu tư chào giá từ 1.500USD/m2, tương đương 31,5 triệu đồng/m2 trở lên. Không chỉ có giá mềm, chủ đầu tư còn đứng ra bảo đảm để các NH cho khách mua nhà được vay 70% số tiền đặt cọc mua nhà (30% giá trị căn hộ - PV). Lịch thanh toán kéo dài trong 3 năm, dự kiến cuối năm 2015 sẽ giao nhà.

Đây là lần thứ ba HAG được cho là phá giá thị trường BĐS. Năm 2009, HAG giảm giá căn hộ Hoàng Anh River View từ 43 triệu đồng/m2 còn 28 triệu đồng/m2. Hai năm sau, căn hộ Hoàng Anh An Tiến được giảm giá từ 18 triệu đồng/m2 còn 14,5 triệu đồng/m2. Để có thể đưa ra mặt bằng giá này, theo ông Đức đó là vì Cty có lợi thế là mua đất rẻ, giá mua các nguyên vật liệu hay giá thầu xây dựng đều là giá vốn.

Do đó, với mức giá bán của dự án như trên Cty vẫn có lãi, tất nhiên là không nhiều lợi nhuận như trước. “Và như vậy không thể nào nói chúng tôi phá giá hay giảm giá vì khó khăn thanh khoản vì hiện tại Cty vẫn còn 2.500 tỉ đồng tiền mặt, thanh khoản tốt, không còn hàng tồn kho, việc bán giá thấp là không lỗ”, ông Đức cho biết.

Khó giảm vì… ngại ngân hàng(!)

Cú sốc từ HAGL đang khiến nhiều chủ đầu tư khác cảm thấy chộn rộn và dự báo sẽ có những chương trình giảm giá ăn theo như trước đây. Điều này dễ dàng nhận thấy khi mà ngay tại buổi lễ ra mắt căn hộ mẫu và mở bán của dự án Thanh Bình, đã có không ít những “người hàng xóm” đến tìm hiểu và nghe ngóng.

Về góc độ kinh tế, nếu không bán được hàng tồn kho, nhiều DN BĐS sẽ đối mặt với việc mất khả năng thanh toán khi tài sản ngắn hạn khác (ngoài hàng tồn kho) chỉ trang trải được chưa đầy 25% các khoản nợ đến hạn. Cứ một ngày trôi qua mỗi dự án mất số tiền tương đương một căn hộ để trả lãi vay. Như vậy, chỉ cần một năm, lợi nhuận của dự án đã bị ăn mòn hết và buộc phải giảm giá sớm để bán thu hồi vốn, trả lãi, lời được bao nhiêu hay bấy nhiêu. Thế nhưng với những người mua nhà thì họ lại có câu hỏi tại sao chỉ có vài dự án chấp nhận giảm giá, trong khi đó có những dự án thấy bán mòn mỏi vẫn ế nhưng lại không chịu giảm. Phải chăng các chủ đầu tư này họ không gặp khó khăn? Xin thưa là không? Mà là vì có nhiều lý do khó nói.

Chủ đầu tư một dự án căn hộ cao cấp ở gần ngay khu đô thị PMH cho biết, trong một dự án BĐS thì vốn tự có của chủ đầu tư rất ít, chỉ 15-20% là cao, phần còn lại là do các NH cho vay, hoặc vay từ một số nguồn khác. Tài sản thế chấp ở đây chính là dự án, là những căn hộ hình thành trong tương lai, do đó trong giá bán căn hộ đã có tính tới phần chi phí lãi vay này. Khi thị trường khó khăn, chủ đầu tư muốn giảm giá để bán căn hộ kiếm tiền rất dễ bị nhà băng “tuýt còi” vì dẫu gì tài sản cũng đã do họ cầm cố, nên là tài sản của họ. Mà theo tính toán, với mức giảm của chủ đầu tư, có bán hết tài sản cũng không đủ trả nợ vay nên họ không đồng ý.

“Và nếu tình trạng khó khăn cứ mãi kéo dài thì sẽ có lúc nhà băng lấy luôn dự án và cũng phải lao đao bán nhà như mình chứ tiền đâu mà trả lãi”, vị chủ đầu tư này sầu não tâm sự.

Giám đốc một NHTM ở TPHCM cũng thừa nhận đây là tình trạng phổ biến trên thị trường nên có rất nhiều trường hợp hiện đang mắc kẹt như vị chủ đầu tư nói trên. Khi làm dự án, nhiều DN “vẽ” rất hoành tráng, với giá bán khá cao, lợi nhuận lớn để nhà băng duyệt cho vay nhiều tiền. Nay DN muốn giảm giá, bán lỗ, không đảm bảo tài sản trả nợ thì NH không thể chấp nhận phương án này là đương nhiên. Nếu chủ đầu tư có tài sản khác để thế chấp vào để lấy dự án ra thì muốn giảm thế nào thì tùy.