Bất động sản 2013: Thích ứng hay là chết?

25-10-2012 vnmedia.vn

Niềm tin của thị trường thấp, môi trường kinh doanh tiếp tục khó khăn là dự cảm chung của các doanh nghiệp và chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Với triển vọng như vậy, doanh nghiệp buộc phải linh hoạt để tìm ra điểm sáng trong phân khúc hoạt động của mình.

Cung tăng, cầu giảm
 
Tại Hà Nội, hai phân khúc tập trung nhiều doanh nghiệp đầu tư nhất là căn hộ và biệt thự, nhà liền kề. Trong phân khúc căn hộ, giao dịch hiện chủ yếu ở các căn có giá dưới 21 triệu đồng/m2; diện tích căn từ 50 - 70 m2; dưới tầng 20. Ngoài ra, khách hàng cũng quan tâm về vị trí, tiến độ xây dựng và chất lượng dự án.
 
Theo một khảo sát của Nielsen, người Việt Nam dành tới một nửa thu nhập cho sinh hoạt phí, đầu tư chỉ chiếm 15%. Trong khi đó, một khảo sát được thực hiện vào tháng 9 vừa qua trên VnExpress cho thấy, 84,2% người bỏ phiếu cho phương án “khoan mua nhà, giá cả sẽ còn xuống nữa”, chỉ có 13,5% cho rằng, nên mua nhà thời điểm này vì giá cả đã hợp lý.

Đánh giá của CBRE Việt Nam cho thấy, trong năm 2013, nhu cầu tiếp tục hạn chế do xu hướng tích lũy tiền thay vì đầu tư, đồng thời ảnh hưởng bởi quan ngại về nền kinh tế và  tâm lý của người mua. Thị trường thuộc về người mua và họ sẽ quyết định sự phục hồi của thị trường.
 
Thống kê của Savills chi ra, trong vòng 3 năm tới, sẽ có khoảng 34 dự án gia nhập thị trường. Trong đó, 33 dự án đã được xác định sẽ cung cấp khoảng 30.000 căn hộ. Còn từ nay tới cuối năm, sẽ có 4 dự án gia nhập thị trường, cung cấp khoảng trên 1.000 căn hộ. Tính đến cuối quý III/2012, nguồn cung sơ cấp của thị trường căn hộ chủ yếu là các sản phẩm ở các phân khúc trung cấp và bình dân. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường liên tiếp giảm trong 3 quý đầu năm 2012, trong khi giá vẫn đang có xu hướng giảm đều.
 
Về sức cầu, Savills cho rằng, người mua hầu hết là người sử dụng cuối cùng, trong khi các nhà đầu tư vắng bóng trên thị trường. Đây là lý do chủ đầu tư đưa ra các căn hộ xây thô nhằm giảm tổng số tiền phải chi trả của người mua căn hộ.

Ở phân khúc nhà liền kề, biệt thự, CBRE ước tính, khoảng 7.000 căn sẽ được hoàn thành trong năm 2012 (dự kiến ban đầu là 9.400 căn). Các dự án mới hoàn thành sẽ tiếp tục vắng người ở. Giá chào bán trong quý III/2012 của phân khúc này giảm trung bình 18% so với cùng kỳ 2011.

Còn theo thống kê của Savills, có khoảng 70 dự án phát triển biệt thự, nhà liền kề trên 14 quận, huyện của Hà Nội. Đa số nguồn cung tương lai nằm tại vùng mở rộng của Hà Nội. Thực tế, tại phân khúc này, dù giá chào bán vẫn tiếp tục giảm, nhưng thanh khoản vẫn thấp. Nhận định về triển vọng phân khúc này, các chuyên gia tư vấn cho rằng, mức giá có thể còn giảm nữa do sức mua và niềm tin hiện tại thấp.

Muốn tồn tại, phải có chiến lược linh hoạt
 
Theo khảo sát của CBRE, có 86% khách hàng quan tâm đến hoặc có khả năng mua nhà trị giá dưới 5 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, có tới 68% dự án hiện có mức giá trên 5 tỷ đồng/căn, trong đó 80% đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thiện. Trong 32% dự án còn lại có mức giá dưới 5 tỷ đồng, chỉ 20% trong số này đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thiện. Đáng chú ý là mục đích của người mua nhà đã có sự thay đổi rất lớn, chuyển từ đầu tư (hiện chỉ chiếm 17%) sang để ở và cho thuê (83%).

Thị trường bất động sản đang diễn ra cuộc sàng lọc lớn. Những doanh nghiệp không có chức năng chính là kinh doanh bất động sản đã và đang thoái vốn khỏi lĩnh vực này. Các doanh nghiệp khác buộc phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh.
 
Ông Leon Cheneval, Giám đốc điều hành Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, các nhà đầu tư phải luôn tìm hiểu kỹ thị trường và nhu cầu khách hàng, không chỉ đáp ứng mà còn đưa ra dịch vụ tốt hơn mong đợi của họ. 

Tác giả: Anh Việt