Cơ cấu lại dự án BĐS - nên hay không?
Doanh nghiệp BĐS lớn niêm yết trên Sở GDCK từng cho rằng nếu cơ cấu lại dự án sẽ có bên mua ngay toàn dự án nhưng đổi lại Tp.HCM bắt họ phải cắt đi một phần lớn diện tích để tăng mảng xanh.
 |
| Mặt bằng tổng thể một dự án được cơ cấu lại tại Tp.HCM |
Từ "mục đích kép, mục tiêu kép"
Trong phiên trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội tuần trước về giải pháp phá băng thị trường bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết giải pháp ngắn hạn là phải cơ cấu lại dự án, thay vì làm những dự án cho nhà ở cao cấp, cho người giàu nhiều quá bây giờ phải làm cho người nghèo.
Theo Bộ trưởng việc cơ cấu lại dự án BĐS sẽ giúp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và do đó tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế và mọi người dân đều được hưởng lợi ích từ việc tháo gỡ khó khăn này.
Thêm vào đó những người nghèo, những người thu nhập thấp có điều kiện để cải thiện nhà ở.
Bài toán tưởng chừng sẽ được giải quyết đơn giản và nhận được sự đồng thuận từ nhiều phía. Bởi chủ đầu tư thu hồi được vốn, trả nợ vay ngân hàng, người thu nhập trung bình thấp, dân nhập cư có thể được ở trong những nơi có đầy đủ hạ tầng, mảng xanh như quy hoạch chung; nhà nước thu thuế và giải quyết được phần nào vấn đề an sinh xã hội.
Tuy nhiên, khi thay đổi kết cấu, đồng nghĩa số dân ở trong khu vực sẽ tăng lên, mật độ dân cư tăng, mật độ xây dựng tăng, khả năng chất lượng sống, tiện ích không đảm bảo là khó tránh khỏi.
Cơ quan quản lý không phải là không tính đến vấn đề này, vì vậy diện tích xây dựng sẽ bị cắt giảm để tăng không gian xanh, phục vụ mở rộng cơ sở hạ tầng, đường.... Do đó, lợi nhuận của chủ đầu tư bị giảm sút, họ phải cân nhắc giữa lợi ích và chi phí.
Đến thực tế - từ nhếch nhác ra thành thị
Như một doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán Tp.HCM cho biết, dự án của họ nếu được chuyển đổi từ biệt thự sang căn hộ phục vụ người thu nhập trung bình thấp, với diện tích xây dựng như cũ sẽ có bên mua ngay toàn bộ dự án.
Nhưng họ không thể bán vì nếu chuyển đổi họ phải cắt một khu đất để chuyển thành đất cây xanh, mặt thoáng, họ sẽ bị lỗ. Tuy nhiên, chủ đầu tư bị lỗ hay không lỗ chỉ khi dự án được tiêu thụ hết, người mua nhận nhà và đến sinh sống mới có kết quả.
Hiện trên địa bàn Tp.HCM, đã có một số doanh nghiệp đi theo hướng cơ cấu lại dự án nhằm vào phân khúc nhà ở phục vụ người thu nhập trung bình thấp, người nhập cư đã và đang được cho là khá thành công như: dự án MBBabylon, do Investco làm chủ đầu tư, được Ngân hàng TMCP Quân Đội cung cấp vốn và tài trợ cho vay; hay dự án The EraTown...
Xét về người mua, việc cơ cấu lại dự án bất động sản kỳ vọng sẽ giúp họ có điều kiện để cải thiện nhà ở. Nhưng việc chia nhỏ diện tích, hạ giá thành để chuyển từ “cao cấp” thành sản phẩm dành cho thu nhập trung bình, thấp đặt ra mối quan ngại cho người mua về chất lượng công trình và cuộc sống.
Bởi không ít công trình nhà ở dành cho người thu nhập trung bình, thấp trong thời gian qua được phản ánh là rớt trần nhà, thiếu mảng xanh, xa khu mua sắm, thể dục thể thao,.. Điều không kém phần quan trọng khi quyết định mua nhà người Việt là hàng xóm, an ninh của khu vực dự định ở có tốt không.
Rõ ràng, an ninh trong các tòa nhà được thắt chặt phần nào sẽ giảm thiểu bớt các tệ nạn xã hội. Dịch vụ đời sống môi trường được chăm lo như các phòng tập Gym, hồ bơi, khu mua sắm đầy đủ ngay trong khu vực sinh sống cũng là những tiện nghi nên xem xét phục vụ cho mọi đối tượng chứ không riêng dự án cao cấp mới có thể.
Vì vậy cơ cấu lại dự án bất động sản chắc chắn cần phải có sự góp sức của cơ quan nhà nước, sự chia sẻ và cái tâm của chủ đầu tư, sự hỗ trợ từ phía ngân hàng mới mong đạt được kỳ vọng như ban đầu đã nêu.